各區(qū)縣房地局、房地集團、房地產交易中心，各委、辦、局房管部門：

　　為了更好的貫徹執(zhí)行《上海市公有住房差價交換試行辦法》，制定了《關于貫徹＜上海市公有住房差價交換試行辦法＞的實施意見》，現印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。在執(zhí)行中遇到問題請及時與市房地局聯系。

　　特此通知。

　　上海市房屋土地管理局

　　一九九九年二月二十三日

　　關于貫徹《上海市公有住房差價交換試行辦法》的實施意見

　　《上海市公有住房差價交換試行辦法》（滬府發(fā)［1999]4號，以下簡稱《試行辦法》）已于1999年1月19日由上海市人民政府頒布。為貫徹執(zhí)行《試行辦法》，規(guī)范公有住房差價交換行為，加強房地產交易管理，特提出如下實施意見。

　　一、適用范圍

　　本市行政區(qū)域內居民承租的公有住房，包括直管公有住房和系統(tǒng)公有住房差價交換（以下簡稱差價換房）均應按《試行辦法》進行。

　　本市行政區(qū)域內單位承租的（或單位保留承租權的）公有住房，也可按《試行辦法》進行差價換房。

　　無本市城鎮(zhèn)常住戶口前的個人和非本市注冊登記的單位不得通過差價換房取得公有住房承租權。

　　二、方式和限制

　　差價換房有以下三種方式：

　　1、公有住房承租權與公有住房承租權的交換；

　　2、以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房所有權；

　　3、有償轉讓公有住房承租權后，購買商品住房或者其他住房。

　　凡按照《關于出售公有住房的暫行辦法》（房改售房方案）可以向承租居民出售，但居民尚未購買的成套獨用公有住房（以下簡稱可售公有住房），只可以按上述第1種方式交換其他公有住房承租權，不得采取第2、3種方式交換商品住房或其他住房所有權或有償轉讓。如需交換商品住房或其他住房所有權的，則必須按《關于可售公有住房上市出售試行辦法》規(guī)定辦理。

　　凡未納入《關于出售公有住房的暫行辦法》可出售范圍的公有住房（以下簡稱不可售公有住房）可以選擇上述三種方式進行差價換房。

　　承租居民之間、承租居民與單位之間公有住房承租權交換或單位之間有償調撥公有住房承租權的，均應按上述規(guī)定方式辦理。

　　承租居民進行差價換房必須符合下列條件：

　　1、差價換房不得造成當事人新的居住困難，即差價換房后，原承租居民的人均居住面積應高于市政府規(guī)定的解決居住困難標準。

　　2、承租居民進行差價換房前應取得同住成年人的書面同意。

　　3、承租居民以公有住房承租權交換商品住房或其他住房所有權的，所交換的商品住房或其他所有權住房應是已取得房地產權證（或房屋所有權證）的住房。

　　三、差價換房合同

　　差價換房當事人應當簽訂書面合同。其中：

　　1、當事人交換公有住房承租權，或以承租權交換商品住房或者其他住房所有權的，應簽訂《上海市公有住房差價交換合同》；

　　2、當事人轉讓公有住房承租權的，應簽訂《上海市公有住房承租權轉讓合同》。

　　《上海市公有住房差價交換合同》和《上海市公有住房承租權轉讓合同》示范文本由市房地局制定。差價換房當事人可使用市房地局制定的示范合同文本或參照示范文本訂立合同。

　　差價換房合同必須經原公有住房承租人和其同住成年人簽字同意。

　　四、價款和使用

　　差價換房的價格由當事人雙方協商議定。

　　承租居民按《試行辦法》規(guī)定有償轉讓公有住房承租權的，除本人（或同住人）前2年已購住房或其他特殊原因經所在地區(qū)、縣房地產管理部門批準外，應在房地產交易中心審核準予差價換房后，將轉讓所得價款存入受理該差價換房的區(qū)、縣房地產管理部門指定的銀行，并由銀行開具購房存款單。

　　取得購房存款單后，應按下列規(guī)定使用：

　　l、購房存款單應專項用于購買商品住房或其他住房，不得轉讓、質押。凡不購房的，3年之內不得兌取現金。購房存款單滿3年，承租居民可兌取現金；

　　2、承租居民使用購房存款單購買商品住房或者其他住房的，應憑房地產交易中心蓋章的《已購住房證明》等材料向銀行辦理有償轉讓價款轉移支付和余款支取手續(xù)；

　　3、除購房存款單戶名本人和直系親屬共同購房外，購房存款單一般只能由存單戶名本人購房使用。

　　本市注冊的單位有償轉讓公有住房承租權的，取得的價款應存入單位的住房基金。

　　五、征詢

　　差價換房的公有住房承租人應按下列規(guī)定向公有住房出租人或者出租人委托的物業(yè)管理公司（以下統(tǒng)稱出租人）辦理征詢；

　　1、凡直管公有住房承租權交換本區(qū)縣的直管公有住房承租權、商品住房或其他住房所有權，或直管公有住房承租權有償轉讓的，應在當事人簽訂差價換房合同并申辦差價換房審核手續(xù)后，由房地產交易中心辦理征詢；

　　2、除上述情況外，其余差價換房均由公有住房承租人在簽訂差價換房合同前辦理征詢。

　　承租人應持《租用公房憑證》向房地產交易中心領取《上海市公有住房差價交換征詢表》（以下簡稱《征詢表》，填寫后，持《征詢表》向出租人進行征詢。

　　出租人應當自收到《征詢表》之日起的7日內給予書面答復。不同意差價換房的，應在《征詢表》所列范圍內說明理由。逾期不答復的，視作無異議。

　　六、差價換房審核

　　當事人訂立差價換房合同后10日內，按照下列規(guī)定向房地產交易中心辦理差價換房審核手續(xù)：

　　1、交換承租權的公有住房在同一區(qū)、縣的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產交易中心申請；

　　交換承租權的公有住房不在同一區(qū)、縣的，交換有差價的，向價格高的公有住房所在地區(qū)、縣房地產交易中心申請；交換無差價的，當事人可選擇向其中一個區(qū)、縣房地產交易中心申請；

　　2、交換商品住房或者其他住房所有權的，向商品住房或者其他所有權住房所在地區(qū)、縣房地產交易中心申請；

　　3、有償轉讓的，向公有住房所在地區(qū)、縣房地產交易中心申請。

　　當事人辦理差價換房手續(xù)時，應當向房地產交易中心提交下列文件：

　　1、差價換房合同；

　　2、租用公房憑證（或保留承租權證明）或者商品住房、其他所有權住房的房地產權證；

　　3、雙方當事人的身份證明；

　　4、當事人委托他人辦理差價換房手續(xù)的，應提交當事人的委托書和代理人的身份證明。

　　房地產交易中心應自取得出租人的征詢意見之日起的13日內，完成差價換房的審核工作。對于符合條件和手續(xù)的，開具《準予公有住房差價交換通知書》（以下簡稱《通知書》）。對不符合條件和手續(xù)的，作出不予差價換房的決定。

　　凡承租居民有償轉讓公有住房承租權的，可憑銀行開具的購房存款單，向房地產交易中心申領《通知書》，其中承租居民前2年已購房的，憑前2年已購房的證明文件（房地產權證或差價換房合同），向房地產交易中心申領《通知書》。

　　七、差價換房合同的注記

　　房地產交易中心準予當事人的差價換房后，應在開具《通知書》的同時，在差價換房合同備注欄內注記蓋章。

　　自1998年4月1日起至1999年2月28日止，已按規(guī)定辦理差價換房，取得公有住房承租權的居民，應在1999年12月31日前按上述規(guī)定，持取得的《租用公房憑證》和已經交易中心審核的差價換房合同，向原審核批準的房地產交易中心補辦注記。

　　八、變更租賃關系和登記

　　差價換房當事人自取得房地產交易中心出具的《通知書》之日起的7日內，持《通知書》、原租用公房憑證（或保留承租權的證明）和當事人戶籍證明或單位注冊證明等材料，向出租人辦理公有住房租賃關系變更手續(xù)，換領《租用公房憑證》或《保留承租權的證明》。

　　其中交換商品住房或者其他住房所有權的，在房地產交易中心準予該公有住房差價換房的同時一并辦理所交換的商品住房或者其他住房的交易過戶和變更登記手續(xù)。房地產交易中心應自出具《通知書》之日起的17日內發(fā)放房地產權證。

　　九、差價換房后的租金交納

　　差價換房后公有住房所有權的權屬性質不變，其共用部位仍按原來的使用狀況共同使用。取得公有住房承租權的當事人仍應按照本市公有住房管理規(guī)定和租金標準按期向出租人支付租金。租賃期間，本市公有住房租金標準調整的，仍應按照調整后的租金標準支付租金，但在取得該公有住房承租權后，其住房面積超過規(guī)定標準住房面積的，可憑已注記的差價換房合同和《租用公房憑證》，不計算住房面積超標準部分增加的租金。

　　十、繼續(xù)承租

　　凡通過交換商品住房、其他住房所有權或有償轉讓方式，取得公有住房承租權的居民，喪失民事行為能力、死亡或者其戶籍遷離本市的，其本市城鎮(zhèn)常住戶口的配偶或者直系親屬在不影響同住人居住權的前提下，可憑已注記的差價換房合同和《租用公房憑證》向出租人辦理租賃關系變更手續(xù)，繼續(xù)承租。

　　繼續(xù)承租的居民可以由當事人指定；當事人未指定的，可以參照財產繼承順序確定。

　　十一、拆遷安置

　　差價換房后，公有住房因城市建設需要拆遷的，仍按照本市居住房屋拆遷安置的有關規(guī)定，對公有住房承租權人進行安置。

　　十二、經紀機構

　　凡從事差價換房中介業(yè)務的房地產經紀機構必須是經工商行政管理部門登記注冊，取得房地產經紀（含公有住房差價交換）經營業(yè)務，并經房地產管理部門備案認定的機構。

　　房地產經紀機構從事差價換房中介業(yè)務應與當事人簽訂書面的房地產經紀委托合同。受委托的房地產經紀機構和人員應在當事人簽訂的差價換房合同內簽字蓋章。不按規(guī)定在差價換房合同內簽字蓋章的，當事人可以拒付中介服務費。

　　十三、差價換房的收費

　　有償轉讓公有住房承租權的，由承租人按公有住房承租權轉讓成交價格的0．5％向房地產交易中心支付差價換房的交易手續(xù)費；公有住房交換商品住房或其他住房所有權的，由差價支付方按價差的0．5％向房地產交易中心支付差價換房的交易手續(xù)費。差價換房應支付的交易手續(xù)費不足100元的，按100元收取。

　　當事人按規(guī)定辦理入住或退房、退租各項手續(xù)的，每次向出租人支付50元。

　　十四、其他

　　1998年6月我局下發(fā)的《上海市不可售公有住房差價交換試行辦法》中規(guī)定的不可售公有住房轉讓使用試行日期現延長至1999年2月28日。

　　附件：上海市公有住房差價換房征詢表

　　一九九九年二月二十三日