在征用房產(chǎn)時(shí)，確定其市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)重要且復(fù)雜的過(guò)程，通常需要綜合考慮多種因素。這里有幾個(gè)常用的方法和步驟：

1.市場(chǎng)比較法：這是最常見的一種方法，通過(guò)對(duì)比周邊類似條件下的房產(chǎn)交易價(jià)格來(lái)估算被征用房產(chǎn)的價(jià)值。這要求選取的參照物在位置、面積、結(jié)構(gòu)、用途等方面與目標(biāo)房產(chǎn)相似。

2.收益還原法：對(duì)于那些主要用于出租或商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)，可以根據(jù)其預(yù)期收益能力來(lái)評(píng)估價(jià)值。這種方法需要計(jì)算出該物業(yè)每年能夠產(chǎn)生的凈收入，并結(jié)合適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)為當(dāng)前的價(jià)值。

3.成本逼近法：當(dāng)市場(chǎng)上難以找到合適的參照物時(shí)，可以采用成本逼近法。即先估算重建一個(gè)相同或相似功能的房產(chǎn)所需的全部費(fèi)用（包括土地購(gòu)置費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)與施工等），再加上一定的利潤(rùn)空間作為評(píng)估價(jià)值。

4.專家咨詢和專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定：在某些情況下，可能需要聘請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師或者委托第三方評(píng)估公司來(lái)進(jìn)行詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘查和分析，以確保估值結(jié)果的專業(yè)性和準(zhǔn)確性。

5.考慮特殊因素：除了上述技術(shù)性方法外，在實(shí)際操作過(guò)程中還要充分考慮到一些非市場(chǎng)化的特殊因素，比如歷史文化遺產(chǎn)價(jià)值、社會(huì)公共利益等。這些都可能對(duì)最終確定的補(bǔ)償金額產(chǎn)生影響。

總之，確定征用房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是一個(gè)多方面考量的過(guò)程，需要結(jié)合實(shí)際情況靈活運(yùn)用各種評(píng)估手段，并確保整個(gè)過(guò)程公開透明、公平合理。