地產這行，無所謂上半場下半場，那一個瞬間對我們來說并不重要，如果你一開始就建立起了大比分的領先，那么下半場對你來說就是垃圾時間。如果上半場的你依然很糾結的比賽，那么下半場對你來說就是生死存亡的時刻了。很多人和我說，突然發(fā)現房地產這行變得和以前不一樣了，比如猛然發(fā)現拿地可以這么沒有游戲規(guī)則可言，比如猛然發(fā)現一個小破自媒體賬號可以這么有影響力，比如項目線下活動還可以這么玩。加入房地產估價師行業(yè)必備技能get>>

　　其實每個行業(yè)，游戲規(guī)則都在改變，房地產因為土地屬性的存在保持相對的平穩(wěn)，當互聯網的滲透把其他行業(yè)搞的天翻地覆的時候，房地產成為傳統(tǒng)行業(yè)的最后陣地。但是我們認為只有互聯網改變房地產那么就錯了，這個行當就像一個西瓜一樣，正在經歷被各種方式的切割，有幾個慘烈的現實，可能我們必須要學會接受：

　　1、職業(yè)經理人多半不會有好下場，房地產正在經歷權位者的更替

　　不少人會發(fā)現，為什么最近兩年突然好多地產人出來創(chuàng)業(yè)，不僅僅是什么自媒體啊玩互聯網的，大量職業(yè)經理人都選擇在這個時間點開始創(chuàng)業(yè)。不少人都分析行業(yè)變化啦公司氛圍啦市場環(huán)境啦，其實很多問題沒我們想象的那么復雜。

　　我們回頭看看我們眼中的房企，除了萬科義無反顧的實施諸侯制之外，幾乎所有的房企都是清一色的集權制。這其實和這些企業(yè)當年的發(fā)展模式有關系，幾乎都是一個帶頭大哥帶著幾個人開始奮斗，然后擁有了現在的一切，所以對于他們來說，強勢和集權是最大的特征。

　　所以，在這樣的企業(yè)氛圍下，能夠得到快速壯大的職業(yè)經理人必須是和老大一條心的，這樣才能得到充分的權利和資源，而社會上大量的職業(yè)經理人都是在這種背景下成為一個個風云人物。但是房地產這行當經歷20多年之后，突然在現在遇到了一個敏感問題，就是二代開始快速接班。企業(yè)做的再大，也有老的一天，把公司傳遞給下一代也是這兩年集中出現的事件。對于一個新上位的創(chuàng)二代而言，同樣他們也需要依附于自己的職業(yè)經理人，而這個時候的人員更替和清洗就在所難免。

　　歷史是最好可以解釋這一切原因的方式。秦國時期，幾乎每換一個皇帝，幾乎都會換一個輔佐大臣，而之前的大臣，要么自己退位，要么快要老死，否則的話不是車裂就是腰斬，下場都不會特別好。

　　帶頭大哥潛意識會選擇那些和他一起打江山的那些人，而不是有著父皇撐腰的老臣。兒子要成主人，不依賴老子是必須要做的事情，這里沒有對錯，是企業(yè)發(fā)展必然要出現的事情。而恰巧的是，房地產這兩年正在經歷這一輪變化，未來5年可能會更加猛烈，不少職業(yè)經理人先知先覺，選擇出來，其實是為了混的一個更好的明天而已。

　　2、企業(yè)內的投資屬性越來越重，也在一步步削弱地產人的積極性

　　房地產這行，已經變成越來越重的企業(yè)了，重到什么程度，有幾個數據也許可以和大家分享下：

　　地價占房價的比例越來越高，全國已經接近50%的成本來自地價，而上海等一線城市更夸張，就是土地已經是周邊房價的1.2倍。而這個就說明兩個慘烈的現實

　　——房地產成為越來越重的投資公司，拿地這樣標準的購買預期行為在企業(yè)里變得越來越重要。

　　——土地增值的空間只要一直都存在，對于產品考量、運營要求、營銷標準的關心度就會直線下降，也就是說對于專業(yè)度的需要變弱。企業(yè)只要能夠盈利，就不需要再其他地方花太多的成本。

　　這兩個現狀讓地產人在公司體制內變得更加難受，拿地已經沒有技術含量，操盤也淪入標準化進程，所謂經驗和道理，某種程度上被土地增值紅利給徹底掩蓋。

　　3、而最后一個趨勢，把地產人的最后一扇門給關上了

　　當地產人收到這樣的氛圍的時候，腦海里的第一反應一定是：也許我換一個公司會好一點。找一個成長型企業(yè)，或者最近有大動作的企業(yè)，也許可以給到我更多的空間。但是不幸的是：

　　市場的集中度越來越高，可能再發(fā)展下去，未來行業(yè)里只需要十家開發(fā)商了，只有這十家擁有市面上絕大多數土地，你跳到其他地方基本等同于萎縮和隕落。所以對于地產人來說，幾乎沒有更好的選擇，要么在強勢的房地產企業(yè)做機械化的動作，要么在一家能夠發(fā)揮空間的企業(yè)，然后感嘆為什么我拿不到地。寫到這里的時候，也許你會感嘆萬科的偉大，萬科是唯一一個可以給到地方團隊足夠空間且能夠給你穩(wěn)定土地供應的開發(fā)商。

　　但是不巧的是，萬科能夠給你這么做的核心原因是：他不會讓一個區(qū)域公司的老大在一個地方待太久。核心原因是他們也擔心區(qū)域公司會從諸侯變成諸侯國，有那么一小撮的地產人在某一個垂直領域得到認可，盤子這么大，所有地產人都在找出路，還是有些人找到了。

　　在一線城市，面粉比面包貴的時候，很顯然，買現成的項目都會比拿地要來的劃算，你為此還不需要付出建安成本和團隊成本。所以有一些先知先覺的開發(fā)商，在一線城市的投資策略已經從之前的拿地到收購項目或者收購項目公司。而收購項目除了需要膽子之外，對于專業(yè)度也是一種充分的考量，畢竟你拿到的不是期貨，而是現成的商品。

　　專業(yè)度得到重視，那么地產人的作用就有了充分的發(fā)揮。但是遺憾的是，先知先覺的開發(fā)商太少，一線城市能夠被收下的項目和項目公司也太少，所以能夠承載的地產人也太少。不少地產人出來創(chuàng)業(yè)，也許是看到了這樣一種趨勢。有一個趨勢會出現，資金越強勢的開發(fā)商，他們可以拿到更多的土地，也就是切住了房地產這行的命脈，從而成為最強勢的開發(fā)商。他們強勢到什么程度呢，就是只要拿著一塊土地，其他什么都不需要做，就會有無數團隊來找他們合作，幫助把項目落地，然后他們坐等收錢，這個已經不是假設，上海太多項目現在都用這種方式來操作了，不少都是在土拍現場，拿下地之后就和隔壁坐著的朋友說要不要一起來玩。所以發(fā)展到后面會成為什么樣的模式呢？

　　就是資本方會越來越重，成為一個完全的投資公司，然后其他的所有一切都用合作的方式和開發(fā)公司、運營公司、服務公司來合作一起完成這個項目，其他公司不持有土地就變得非常非常輕，專業(yè)度就成為他們最強的競爭力，而他們用小股操盤的模式，同樣可以分到一部分的紅利。

　　早期的顧問公司或者代理公司其實有一點這樣的雛形，可能到了后期，代建、運營、物業(yè)等都需要專業(yè)的公司來完成，這更加符合重資產拿地的企業(yè)的屬性：他們高代價拿地，通過外包的方式將風險平攤的同時，可以更好的收縮戰(zhàn)線安心的在資本以及土地領域為自己加高壁壘。而這個時候，選擇更專業(yè)的開發(fā)公司、更專業(yè)的運營公司、更專業(yè)的服務公司成為了他們的需要。而這個成為不少職業(yè)經理人愿意出來創(chuàng)業(yè)的原因。當然最后一個助推力來的也很應景。之前說的都是地利和人和，天時在這個時候也到來了。除了拿地動不動要幾十億的資金之外，其他領域里的資金流動還是很充分的。

　　這是一個不缺錢的時代，但同時是卻好項目和好團隊的時候，而這時如果有好的團隊或者個人愿意出來創(chuàng)業(yè)，自然會有資金愿意投資和支持，某種程度上來說，這比投資一塊地來的回報會高很多。有了資金支持，那么地產人創(chuàng)業(yè)也就有了最后的助推力。這兩年，地產人轉行創(chuàng)業(yè)的數量突然增多，實際上就是因為行業(yè)內的前困后堵，而行業(yè)外給到了充分的土壤和空間。而這也許就是所謂的行業(yè)趨勢吧。

　　之前看過分析，互聯網界的大佬，大部分都是68-72年生人，核心原因是因為這群人剛畢業(yè)的時候遇到了互聯網經濟，發(fā)現趨勢的人抓住紅利從而占據行業(yè)的頂尖。地產高管大多數在75-79年生人，核心因素是這群人剛畢業(yè)的時候遇到了房地產快發(fā)展的階段，發(fā)現趨勢的人抓住紅利玩命的干活從而成為行業(yè)頂尖，新一輪的互聯網經濟在2013年之后開始襲來，能夠抓住他們的一定是更多的90后，而地產人在面對著這一輪的行業(yè)轉型，是否有人愿意抓住趨勢呢？

　　其實我更多的還是想說，有多少地產人能夠接受這樣慘烈的現實呢？園丁裁植被，被剪掉的永遠是最上面的那一層綠葉，但是這不妨礙那一層頂尖玩著命的生長，藏在下面的看上去過的很好，但也許就從此失去了陽光。