2017年房地產(chǎn)估價師備考已拉開序幕，建設工程教育網(wǎng)為大家總結(jié)了在學習中容易遇到的一些問題，并針對這些問題做了解答，祝大家在網(wǎng)校學習愉快、夢想成真！

問題：咋理解直接資本化法？

解答：直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。

直接資本化法的優(yōu)點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算來來第一年的收益；②資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況；③計算過程較為簡單。

但由于直接資本化法利用的是某一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。

它對比于報酬資本化法。報酬資本化法的優(yōu)點是：①指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ)；②每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解；③由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)膱蟪曷?，而通過其他具有同等風險投資也可以求取適當?shù)膱蟪曷省?/p>

但由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益，從而較多地依賴于估價人員的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一定符合市場的實際情況。當相似的預期收益存在大量的可比市場信息時，直接資本化法會是相當可靠的。當市場可比信息缺乏時，報酬資本化法則能提供一個相對可靠的評估價值，因為估價人員可以通過投資者在有同等風險的投資上要求的報酬率來確定估價對象的報酬率。

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