2004年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶(hù)收取較高的管理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

【問(wèn)題】1.該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相同的臨街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例？為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

3.確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的主要問(wèn)題是什么?

『正確答案』本題考查的是比較法的可比實(shí)例的選取、收益法價(jià)值形成過(guò)程的注意問(wèn)題。

1.本題考查的是影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素。不能直接將其選作可比實(shí)例（1分）。因?yàn)椋?

（1）雖然商場(chǎng)與臨街商鋪的大類(lèi)用途相同，但不一定其小類(lèi)用途也相同；

（2）商場(chǎng)與臨街商鋪的規(guī)模不相當(dāng)；

（3）商場(chǎng)與臨街商鋪的建筑結(jié)構(gòu)是否相同不清楚；

（4）商場(chǎng)與臨街商鋪的檔次是否相同不清楚；

（5）商場(chǎng)與臨街商鋪成交日期是否接近不清楚；

（6）商場(chǎng)與臨街商鋪交易類(lèi)型與目的是否相同不清楚；

（7）商場(chǎng)剩余部分招商管理費(fèi)較高，與臨街鋪面可能不同。參見(jiàn)教材P104～107。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無(wú)空置情況下的收入。

（1）租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按正?？陀^(guān)的市場(chǎng)租金計(jì)算。（2分）

（2）應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入或應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。（2分）

參見(jiàn)教材P108。

3.（3分）本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)及難點(diǎn)處理。（1）確定自營(yíng)部分凈收益，應(yīng)為商品銷(xiāo)售收入扣除商品銷(xiāo)售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。

（2）因向商戶(hù)收取的管理費(fèi)較高，應(yīng)調(diào)查附近類(lèi)似商場(chǎng)的正常管理費(fèi)水平作為測(cè)算之用。

（3）測(cè)算時(shí)不僅考慮有形貨幣收益，還應(yīng)考慮各種無(wú)形收益。

（4）確定合理的收益期限，在該商場(chǎng)的自然壽命、法律規(guī)定等基礎(chǔ)上，結(jié)合剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)確定。

參見(jiàn)教材P108。