某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。

『正確答案』本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。收益法與成本法的價格形成。

1.（1）估價中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同；

（2）收益指房地產(chǎn)對應(yīng)凈收益，即房地產(chǎn)對商場出租或經(jīng)營收益的貢獻(xiàn)部分；

（3）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷、財務(wù)費(fèi)用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等；

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命，還要考慮土地使用年限（或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）；

3.估價采用的成本應(yīng)為價值時點(diǎn)的社會平均（客觀）成本（或者：實(shí)際成本不一定是社會平均（客觀）成本）。參見教材P108。