某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C、D四個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金；實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓；實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購買后擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模；實(shí)例D平面形狀為“L”形，系業(yè)主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉(zhuǎn)讓給某銀行安裝自動(dòng)取款機(jī)所致。除以上情況外，四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。

【問題】1.四個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例?

2.四個(gè)交易實(shí)例中若有可以選作可比實(shí)例的，應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整?

『正確答案』

1.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

四個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性，可以選作可比實(shí)例，但要進(jìn)行可比實(shí)例系數(shù)修正。參見教材P108。

2.本題考查的是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

需要進(jìn)行的修正和調(diào)整：

（1）實(shí)例A，要用市場租金，對(duì)實(shí)例A合同租金價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，應(yīng)調(diào)高達(dá)到市場租金標(biāo)準(zhǔn)。

（2）實(shí)例B，屬于利害關(guān)系人之間的交易，價(jià)格低于正常市場價(jià)值，需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)高。

（3）實(shí)例C，相鄰房地產(chǎn)的合并交易，價(jià)格高于正常市場價(jià)值，也是需要進(jìn)行交易情況修正，將價(jià)格調(diào)低。

（4）實(shí)例D，房地產(chǎn)形狀是L形，需要進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正，將增加的價(jià)格部分調(diào)低。