房地產市場狀況調整也稱之為交易日期調整，其功能是把可比實例成交日期的價格調整到價值時點的價格。估價實踐中，房地產市場狀況調整不規(guī)范的現象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。根據當前房地產市場狀況及估價技術水平，房地產市場狀況調整宜先采用價格變動率法，待實例資料充實、價格指數編制技術成熟后采用價格指數法。

一、市場狀況調整方法

（一）價格變動率法

目前全省絕大部分市縣未公布房地產價格指數，應采用價格變動率法進行房地產市場狀況調整。價格變動率采用三組（含三組）以上類似房地產近期價格變動率的簡單算術平均值或加權算術平均值確定，調整公式采用連乘計算模型。每組房地產應在區(qū)位及實物因素相似、權益因素相同的情況下，利用比較法估價技術修正調整至“相同”或“同質”狀態(tài)，然后計算價格變動率。

估價對象為成套住宅時，每組房地產價格變動終止日不宜早于價值時點前一個月，起始日應早于（最早成交）可比實例的成交日期；估價對象為其他類型房地產時，每組房地產價格變動終止日不宜早于價值時點前3個月，并在進行房地產市場狀況調整時充分說明價值時點前3個月同類房地產價格的波動情況，當價格變動幅度較大時，可根據前期同類房地產價格變動率分析估算該時段價格變動幅度。

（二）價格指數法

有條件的市縣行業(yè)組織或估價機構，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產價格指數。編制房地產價格指數應當采集大量經房地產估價人員查勘了解的實例資料，建立“標準房地產”，經各項修正、調整（即“同質化”處理），使其處于一種除時間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進行數據處理（平均、插值、圓滑等），進而測算房地產價格指數。

二、注意事項

（一）采用價格調整體系應與房地產區(qū)位、類型相一致，例如：不能采用增量房價格指數或變動率去調整存量房價格（因統(tǒng)計口徑等原因，公布的增量房價格信息與存量房價格變化趨勢并不完全一致）。

（二）估價機構可在不與《房地產估價規(guī)范》、《房地產估價理論與方法》教材相抵觸的前提下，利用房地產市場資料，經相關技術處理，編制房地產價格變動率及房地產價格指數，在估價機構內部使用。編制房地產價格指數的，應及時向河南省房地產估價師與經紀人協(xié)會備案，協(xié)會對重要估價參數知識產權進行掌握及保護。

（三）估價實踐中，當分析房地產價格變化趨勢平穩(wěn)，不進行市場狀況調整時，應詳細敘述理由，甚至用相關數據來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后，不調整且無充分理由的，評審估價報告時以“調整方法不明確，理由不充分”為由扣分。

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