2012年房地產估價師《理論與方法》試題單選題第3題

　　某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡.共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000 元／㎡，平均每套住房的市場租金為1500元／月，在受損情況下的市場價格為4500 元／㎡；如果對該住宅樓進行修復，恢復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300 元；該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是（ 　）。

　　A．該損害在經濟上是可修復的

　　B．修復所能帶來的價值增加額為500萬元

　　C．該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

　　D．在不修復情況下平均應給予每戶的賠償金為6.5萬元

　　【正確答案】：C

　　【建設工程教育網權威解析】：

　?。?）修復的各項必要費用，包括修復工程費、搬遷費和臨時安置費，即：150+0．13×2 ×100+0．15×6×100=266（萬元）。

　　（2）修復所能帶來的價值增加額，為修復后與修復前的市場價格之差，即：[5000×（1-5%）-4500]×10000=250．00（萬元）。

　　該損害在經濟上是否可修復，是看修復的必要費用是否小于或等于修復所能帶來的價值增加額。如果修復的必要費用小于或等于修復所能帶來的價值增加額，則在經濟上是可修復的；反之，在經濟上是不可修復的。

　　因為修復的各項必要費用266萬元大于修復所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經濟上是不可修復的。

　?。?）該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：（5000-4500）×10000=500．00（萬元）

　?。?）在不修復情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。

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