2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題計(jì)算題第2題

　　甲公司為2009年12月31日通過(guò)競(jìng)拍，以400萬(wàn)元／畝的價(jià)格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地，土地費(fèi)用一次性付清。該宗土地為居住用途，使用期限為70年，容積率為2．0.該項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為6年，其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和方案設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目建設(shè)成本為3200元／㎡.甲公司在獲得該宗土地后的第1年和第2年，分別投入了總建設(shè)成本的20%、5%以及共計(jì)1200萬(wàn)元的管理費(fèi)，未進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)售。

　　由于資金原因，甲公司計(jì)劃從第3年開(kāi)始，尋找合作伙伴共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。甲公司與乙公司簽訂了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同，并約定從第3年開(kāi)始，乙公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售及承擔(dān)項(xiàng)目續(xù)建的全部成本和費(fèi)用，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不變，銷售收入的60%歸甲公司所有，40%歸乙公司所有。乙公司的開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃是：項(xiàng)目續(xù)建的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本分3年投入，投入比例分別占總建設(shè)成本的20%、25%和30%；銷售從合作開(kāi)發(fā)的第1年開(kāi)始，各年銷售量占總銷售量的比例分別為20%、30%、30%和20%，銷售均價(jià)為8500元/㎡；管理費(fèi)、銷售費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的2%、3%和5．5%.

　　假定管理費(fèi)和銷售費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)平均支出，營(yíng)業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生，除土地費(fèi)用外，開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的項(xiàng)目收支均發(fā)生在年末。（1）請(qǐng)計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；（2）若乙公司的目標(biāo)收益率為10%，請(qǐng)計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值并說(shuō)明乙公司能否達(dá)到投資目標(biāo)（不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅）。（12分）

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