
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題計(jì)算題第2題
2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》試題計(jì)算題第2題
甲公司為2009年12月31日通過(guò)競(jìng)拍,以400萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲得一宗面積為200畝的建設(shè)用地,土地費(fèi)用一次性付清。該宗土地為居住用途,使用期限為70年,容積率為2.0.該項(xiàng)目的計(jì)劃開(kāi)發(fā)周期為6年,其中建設(shè)期5年。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)研和方案設(shè)計(jì),確定項(xiàng)目建設(shè)成本為3200元/㎡.甲公司在獲得該宗土地后的第1年和第2年,分別投入了總建設(shè)成本的20%、5%以及共計(jì)1200萬(wàn)元的管理費(fèi),未進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)售。
由于資金原因,甲公司計(jì)劃從第3年開(kāi)始,尋找合作伙伴共同開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目。甲公司與乙公司簽訂了項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同,并約定從第3年開(kāi)始,乙公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售及承擔(dān)項(xiàng)目續(xù)建的全部成本和費(fèi)用,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期不變,銷售收入的60%歸甲公司所有,40%歸乙公司所有。乙公司的開(kāi)發(fā)及銷售計(jì)劃是:項(xiàng)目續(xù)建的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本分3年投入,投入比例分別占總建設(shè)成本的20%、25%和30%;銷售從合作開(kāi)發(fā)的第1年開(kāi)始,各年銷售量占總銷售量的比例分別為20%、30%、30%和20%,銷售均價(jià)為8500元/㎡;管理費(fèi)、銷售費(fèi)和營(yíng)業(yè)稅金及附加分別占銷售收入的2%、3%和5.5%.
假定管理費(fèi)和銷售費(fèi)在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)平均支出,營(yíng)業(yè)稅金及附加與銷售收入同步發(fā)生,除土地費(fèi)用外,開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的項(xiàng)目收支均發(fā)生在年末。(1)請(qǐng)計(jì)算該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率;(2)若乙公司的目標(biāo)收益率為10%,請(qǐng)計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值并說(shuō)明乙公司能否達(dá)到投資目標(biāo)(不考慮企業(yè)所得稅和土地增值稅)。(12分)
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