人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產估價師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來小編帶大家學習2019房地產估價師《理論與方法》第一章第一節(jié)。

　　第一節(jié)　對房地產估價的基本認識

　　一、房地產估價的含義(熟悉)

　　1.專業(yè)房地產估價與非專業(yè)房地產估價的區(qū)別

　　客觀合理、令人信服的估價結果，就需要專業(yè)估價。任何人都可以做的，就是非專業(yè)估價。

　　專業(yè)房地產估價：由專業(yè)機構和人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業(yè)房地產估價活動。

　　專業(yè)房地產估價與非專業(yè)房地產估價的五大不同點(考點)：

　?、儆蓪I(yè)房地產估價機構和專業(yè)房地產估價人員完成——前者指具備足夠數量的專業(yè)估價人員等條件、專門從事房地產估價活動的單位。后者指具有估價專業(yè)知識和經驗、專門從事有關估價活動的個人。

　?、谔峁I(yè)意見——專業(yè)估價不是用直覺或僅憑經驗得出的，而是按照嚴謹的程序，采用科學的方法，經過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

　?、劬哂泄帕Α獙I(yè)估價機構和專業(yè)估價人員完成，估價結果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認可或接受。

　?、軐嵭杏袃敺铡且环N接受他人委托而提供有償服務，要向委托人收取一定的費用。

　?、莩袚韶熑巍熈钕奁诟恼?、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

　　【例題·判斷題】某注冊房地產估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區(qū)位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產估價。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。必須是專業(yè)人員的職業(yè)行為而非個人行為，不是由專業(yè)機構完成，無公信力，不承擔法律責任。參見教材P2。

　　【例題·多選題】與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有(　)。

　　A.是一種專業(yè)意見

　　B.估計價格或價值

　　C.實行有償服務

　　D.承擔法律責任

　　E.估價作業(yè)日期長

　　『正確答案』ACD

　　『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。專業(yè)房地產估價：專業(yè)機構、人員完成、提供專業(yè)意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業(yè)房地產估價活動。參見教材P2。

　　2.專業(yè)房地產估價的概念

　　是房地產估價機構接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認的原則(估價原則)，按照嚴謹的程序(估價程序)，依據有關文件、標準和資料(估價依據)，在合理的假設下(估價假設)，采用科學的方法(估價方法)，對特定的房地產(估價對象)在特定的時間(價值時點)的特定價值或價格(價值類型)進行分析測算和判斷，并提供專業(yè)意見(估價結果)。

　　3.估價與評估的異同

　　房地產估價也稱為房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進行評估。

　　房地產評估不僅包含房地產價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環(huán)境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業(yè)資信評估、房地產制度政策評估等。

　　房地產估價建立在房屋工程質量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產周圍環(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產價值為目標和最終結論的評估，稱為房地產價值評估或者簡稱房地產估價、房地產估值。

　　除了房地產估價以外，房地產估價師和房地產估價機構還可以從事：

　　1)房地產價格和價值分配。如把房地產的總體價值(成交價格或購買價格，包含土地價格和建筑物價格)在其不同部分之間進行分配。

　　例如：1)把包含土地和建筑物價值在內的房地產總體價值在土地和建筑物之間進行分配，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進行分配;2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，然后在各個樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各個宗地間分配;4)高層建筑地價分攤等。

　　2)價值提升評估業(yè)務(如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產用途、相鄰房地產合并等)。

　　3)房地產價值減損評估業(yè)務(如污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損評估)。

　　4)相關經濟損失評估業(yè)務(如征收征用房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的停產停業(yè)損失、搬遷費、臨時安置費評估)。

　　5)房地產咨詢業(yè)務(如房地產市場調查分析預測、房地產投資項目可行性研究、房地產開發(fā)項目策劃、房地產項目調查評價、房地產最高最佳利用分析，房地產市場競爭力分析、房地產狀況評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。)

　　這些房地產價值評估相關業(yè)務和房地產咨詢業(yè)務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是有能力從事并應著力拓展的業(yè)務領域。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>