2019年房地產估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經開始，房地產估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網特別整理了《房地產理論與方法》科目第四章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!　

　　合法原則在房屋征收估價中的運用

　　在房屋征收評估中，被征收房屋的價值與被征收房屋的性質(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時建筑，是未超過批準期限的臨時建筑還是超過批準期限的臨時建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計不計算面積，計多少面積)等密切相關。例如，《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條規(guī)定：“對認定為合法建筑和未超期的臨時建筑的，應當給予補償;對認定為違法建筑和超期的臨時建筑的，不予補償。”

　　違法建筑\超期臨時建筑，就不應予以評估，或者評估價值應為零。

　　被征收房屋價值評估必須明確被征收房屋的性質、用途和面積。房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。

　　市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。

　　房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

　　調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;二者不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。(房屋登記簿在產權產籍登記部門，具有權威性，而權屬證書在持證人手中，有偽造、變造的可能)。

　　對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

　　在判定估價對象狀況時，合法原則指：有規(guī)定的依規(guī)定;沒有規(guī)定的依估價行業(yè)慣例;沒有慣例，咨詢專家;專家沒有意見或者意見不一致，估價師可酌情處理。規(guī)定、慣例、專家意見、自行處理。

　　法律依據(jù)有沖突的，遵循“上位法優(yōu)于下位法”、“新法優(yōu)于舊法”，“特別法優(yōu)于普通法”、“法律文本優(yōu)于法律解釋”、“強行法優(yōu)于任意法”、“法不溯及既往”——解決法的適用沖突問題。

　　法的效力等級：法律>行政法規(guī)>地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章>，地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。