一、收益法的定義和問題的提出

　　1、定義

　　收益法是求取估價對象未來的正常凈收益，用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，即房地產的價值是未來凈收益的現值之和。①

　　2、普遍適用的收益法原理

　　將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定年限收益的房地產，預示著其未來的收益年限內可以源源不斷地獲取凈收益，如果現在有一貨幣額可以與此凈收益的折現值之和等值，則這一貨幣額就是該宗房地產的價值。②

　　3、分析P= A/r[1-（1+r）-n]模式應用產生的問題

　　評估實踐上，數學模式P= A/r[1-（1+r）-n]應用于收益性房地產成立的基本條件是：能夠持續(xù)地均衡地獲取穩(wěn)定的投資收益率。但事實上當n趨向于長周期時如50年期時，r、A無法同時實現持續(xù)地而且穩(wěn)定的收益率。在一個長的周期內，在空置率居高不下時，凈租金收益以同樣持續(xù)地獲取復利運行，則是不可想象的。同時產品生命周期理論、房地產周期價值理論（長周期、中周期、短周期）、房地產投資周期理論、邊際效益遞減規(guī)律都使數學模式P= A/r[1-（1+r）-n]應用于收益性房地產成立的基本條件在理論上和實踐上落空。

　　認為此理論模式是正確的辯護可能是：有必要進行一定的理論約束和修正，n應當縮短歷史收益期限，r一般不可能持續(xù)地在高水平上運行，但是可以持續(xù)地在低水平上運行。對于高低不平的收益率情況，從數學上可以進行平均化的處理。這樣的理解是正確的嗎？就定義與原理本身而言似乎沒有什么問題。但是存在的問題得不到解決，理論上的《房地產估價規(guī)范》與《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》在收益法的運用時是否扣除折舊的矛盾理念；現狀是收益的準確計算和資本化率的求取及預期模型的判斷選擇這三根支撐收益法應用的支柱無一牢固。那么我們就可提出疑問：收益法理論上可靠嗎？究竟怎樣正確使用收益法呢？