【學(xué)員問(wèn)題】如何預(yù)防商品房面積糾紛？

　　【解答】對(duì)于商品房這種特殊的商品，一般是允許合同約定的面積存有誤差的，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，這個(gè)范圍應(yīng)該在合同中有明確規(guī)定。雙方一旦約定了房屋面積誤差范圍后，開(kāi)發(fā)商就應(yīng)嚴(yán)格遵守。如果誤差超出約定的范圍，實(shí)際上就是開(kāi)發(fā)商違約，沒(méi)有履行合同?！逗贤ā芬?guī)定：由于另一方在合同約定的期限內(nèi)沒(méi)有履行合同的，當(dāng)事人一方有權(quán)通知另一方解除合同，因變更或解除合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責(zé)任的以外，應(yīng)由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。因此，如果銷售方所交房屋超過(guò)雙方約定的面積誤差范圍，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同，并要求得到相應(yīng)的賠償

　　但如果合同中沒(méi)有約定明確的允許誤差范圍，一旦發(fā)生問(wèn)題，無(wú)論誤差超過(guò)或減少多少，法院可能判決購(gòu)房者敗訴，采取多退少補(bǔ)的方法進(jìn)行結(jié)算。如對(duì)該條款再進(jìn)一步分析就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在合同履行中會(huì)出現(xiàn)種情況：

　　一是實(shí)測(cè)面積少于合同約定面積，這時(shí)買家可向銷售方索要退款；

　　二是實(shí)測(cè)面積多于合同約定面積，這時(shí)無(wú)論多出多少平方米，買家都要按實(shí)測(cè)面積補(bǔ)足多出面積的全部房款，而不能要求解除合同或提出退房。從目前房地產(chǎn)交易因面積產(chǎn)生糾紛的情況看，上述兩種情況中后者占絕大多數(shù)，因?yàn)檫@種操作方式有利于銷售方售房時(shí)以相對(duì)較少的房?jī)r(jià)款吸引購(gòu)房者，過(guò)后要求買房人補(bǔ)足多出面積的房款時(shí)，買房人又沒(méi)有依據(jù)不交這筆款項(xiàng)，只能自認(rèn)倒霉。因此在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買房人應(yīng)該也有權(quán)力要求開(kāi)發(fā)商修改該條款內(nèi)容或另簽訂補(bǔ)充條款。比如將該條款進(jìn)行以下兩種方式的修改：

　?。?）附帶條款應(yīng)寫上：房屋竣工后，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)，不再結(jié)算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權(quán)解除合同，甲方應(yīng)賠償因此給乙方造成的損失。

　　（2）或?qū)懮希悍课菘⒐ず?，如本合同暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積誤差在3%以內(nèi)的，甲、乙雙方按銷售價(jià)格進(jìn)行結(jié)算；誤差超過(guò)3%的，乙方有權(quán)要求解除合同，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償因此給乙方造成的損失。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。