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2015房估經(jīng)營與管理要點：商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

2015-03-31 15：15　　來源：來源于網(wǎng)絡(luò)　　字體：大小　　打印 收藏

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　　收益法估價的技術(shù)路線有兩種：一種是出租情形，首先確定由商業(yè)房地產(chǎn)本身所帶來的凈收益（租約內(nèi)用租約租金，租約外用市場租金，用有效毛收入減去運營費用得到凈收益），再確定合適的報酬率，選用適當?shù)氖找娣ü?，計算出估價對象的收益價格；第二種是營業(yè)情形，首先，由經(jīng)營收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入，即凈收益，再確定合適的報酬率，選用適當?shù)氖找娣ü?，計算出估價對象的收益價格。

　　難點是計算凈收益和確定合適的報酬率。尤其需要注意的是在出租情形下扣除的運營費用只包含“維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用”；而在營業(yè)情形下扣除的運營費用不僅包含“維護房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用”，還包含“歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益”（如正常的經(jīng)營利潤和借貸資金的利息）。

　　市場法、成本法和假設(shè)開發(fā)法估價的技術(shù)路線與居住房地產(chǎn)估價類似。

責(zé)任編輯：亮亮

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