簡(jiǎn)要地說，收益法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說，收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值，類似于根據(jù)利息倒推出本金，稱為資本化。根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，或者說資本化類型的不同，收益法分為報(bào)酬資本化法（yield capitalization）和直接資本化法（direct capitalization）。報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（discounted cash flow analysis，DCF），即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各期的凈收益，然后利用合適的報(bào)酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。其中，將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，具體稱為收益乘數(shù)法。