1.產(chǎn)品“骨架”

　　產(chǎn)品“骨架”指的是單一空間的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)的功能規(guī)劃，以及由其延伸至整個(gè)樓房或小區(qū)的面積（格局）配比，樓房內(nèi)部三維空間的設(shè)計(jì)、外觀造型（社區(qū)環(huán)境）和總體功能規(guī)劃等。它們是產(chǎn)品最基本的要素，不但是客戶在購房時(shí)最為關(guān)心、最先考慮選擇的條件之一，而且更是在市場檢驗(yàn)中，判斷發(fā)展商的投資是否成功的最為基本一環(huán)。在營銷組合的產(chǎn)品策略方面，同為對產(chǎn)品“骨架”的變動(dòng)，不僅會(huì)傷筋動(dòng)骨、費(fèi)時(shí)費(fèi)力，而且還會(huì)牽涉到有關(guān)部門的審批問題，是最難調(diào)整的要件。所以，它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要，往往是一錘定音。一般到了中后期，是不可能作任何更改的。

　　由此可見，產(chǎn)品“骨架”的市場性是營銷觀念在企業(yè)內(nèi)部長期生根發(fā)芽的結(jié)果，往往不是即時(shí)的營銷企劃所能創(chuàng)造的。

　　2.產(chǎn)品“肌體”

　　產(chǎn)品“肌體”指的是整個(gè)樓房或小區(qū)中，滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜?xiàng)功能設(shè)施的全面配置。它包括水、電、煤、通信、裝潢、保安和保潔等各個(gè)方面的功能配置，是對“骨架”的充實(shí)和完善。

　　相對而言，產(chǎn)品“肌體”則更便于塑造和發(fā)揮。隨著人們生活水平的不斷提高和科學(xué)技術(shù)的迅猛發(fā)展，不但一些基本配置的標(biāo)準(zhǔn)在逐漸提高，而且有很多額外的娛樂休閑性質(zhì)的公共配套設(shè)施也開始在不少商品房中慢慢地出現(xiàn)，如小超市、小商務(wù)中心、網(wǎng)球場、游泳池、社區(qū)俱樂部等。這些設(shè)施往往不對外營業(yè)，僅為更周全地滿足本樓房或本社區(qū)客戶的日常生活和休閑娛樂所需而設(shè)，它從另一方面映襯著樓房品質(zhì)的高低。

　　有關(guān)上述兩個(gè)方面的最基本要求，國家都頒布有相關(guān)的設(shè)計(jì)和建設(shè)規(guī)范來加以約束，這里不再—一重復(fù)。正因?yàn)橛袊业挠残砸?guī)定，一些最基本的配置，大多房地產(chǎn)建設(shè)商都會(huì)盡力辦到。這不但是樓盤建設(shè)的品質(zhì)底線，而且也是對消費(fèi)者最基本利益的保證。但隨著市場競爭的日趨激烈，簡單的配置已不再具有吸引力。如何通過更符合時(shí)尚的戶型設(shè)計(jì)、更新建材的運(yùn)用和一些娛樂休閑設(shè)施配套的添加來提高產(chǎn)品的競爭力，吸引了更多的客戶，漸漸開始成為發(fā)展商們的共識(shí)，而這就是產(chǎn)品策略的關(guān)鍵所在。

　　作為產(chǎn)品策略的兩個(gè)方向性的切入點(diǎn)，產(chǎn)品“骨架”和產(chǎn)品“肌體”相比較，后者的各要素，不但同前者一樣與客戶今后的日常生活密切相關(guān)，而且更加形象和直觀。因此，恰當(dāng)?shù)募?xì)節(jié)表現(xiàn)會(huì)在很大程度上增加對客戶的吸引力。

　　對開發(fā)商來說，也正因?yàn)楫a(chǎn)品“肌體”的各要素具有可塑性最強(qiáng)、種類最多、最易調(diào)整、在促銷中最容易表現(xiàn)的特征，所以，許多好的設(shè)想和大量的資金投入便會(huì)集中在這個(gè)方面，許多營銷話題也由此產(chǎn)生和得以發(fā)揮。

　　和價(jià)格策略、廣告策略、銷售策略相比較，對產(chǎn)品本身的投入可以說是看得見、摸得著的實(shí)實(shí)在在的營銷行為，它對銷售的影響力是其他營銷方法所無法取代的。但有的發(fā)展商，對產(chǎn)品的投入也算不惜工本，價(jià)格策略、廣告策略和銷售策略也沒有什么差錯(cuò)，可實(shí)際結(jié)果卻是依舊得不到市場的青睞。這主要是因?yàn)椋a(chǎn)品策略不單純是費(fèi)用增加、功能提升的問題，它更應(yīng)是順應(yīng)市場的一種營銷行為。