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　　在開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證前，購房者與其簽訂認(rèn)購協(xié)議，即通常所說的“內(nèi)部認(rèn)購”。一般來說，開發(fā)商同意“內(nèi)部認(rèn)購”的原因大致如下：

　　開發(fā)商對項目的市場前景無法確定，擔(dān)心投資上出現(xiàn)偏差，因此在項目尚未啟動或者剛剛啟動但未取得預(yù)售許可證的情況下，以認(rèn)購為由投石問路，來確定市場的需求情況，并贏得部分啟動資金。

　　一些發(fā)展商通過該行為，造成一種似乎不預(yù)先認(rèn)購，等到取得預(yù)售許可證后，就難到買到的假象，以加快銷售。

　　未取得預(yù)售許可證時，簽訂的認(rèn)購協(xié)議屬于無效協(xié)議。可能產(chǎn)生的結(jié)果如下：

　?。ㄒ唬╅_發(fā)商如期開發(fā)該項目，并取得預(yù)售許可證，雙方簽正式預(yù)售合同，無任何糾紛；

　　（二）開發(fā)商如期開發(fā)該項目并取得預(yù)售許可證，但將已被認(rèn)購的房屋又預(yù)售給其他人，先簽訂認(rèn)購書的購房者只能請求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來解決。

　?。ㄈ╅_發(fā)商不能如期開發(fā)該項目，則只能請示返還房款。

　　可見，在無預(yù)售許可證的情況下，簽訂認(rèn)購書的行為是無效的民事行為，難以起到認(rèn)購的作用，并有較大的風(fēng)險要承擔(dān)。另外，房產(chǎn)市場發(fā)展到今天，如果遇見仍以這種形式預(yù)訂、認(rèn)購商品房的發(fā)展商，則應(yīng)該提醒購房者務(wù)必三思而后行。