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　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳?，取得土地使用權證書，取得合法的土地使用權是出售商品房的基礎，土地使用權證書是合法擁有土地使用權的標志。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)只有在交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書的情況下才可以從事房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易，所以，取得土地使用權證書是基礎，是第一要件。

　?。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證。取得建設工程規(guī)劃許可證是商品房開工建設的前提，商品房建設一定要符合城市規(guī)劃。根據(jù)《城市規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施、必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。這是因為有的開發(fā)商如果尚未取得建設工程規(guī)劃許可證就開始出售商品房，就不排除會有商品房建筑工程能否開工的風險，從而有可能發(fā)生損害預購人利益的現(xiàn)象。

　　（三）按提供預售的商品房計算、投入開發(fā)的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，這一規(guī)定的目的在于防止“炒賣地皮”，有效地保護商品房預購人的合法權益，同時也便于房地產(chǎn)主管部門進行監(jiān)督。

　?。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記、取得商品房預售許可證明。

　　只有取得商品房預售許可證，商品房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)才能與承購人簽訂商品房預售合同。同時商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。