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目前實(shí)踐中的商品房包銷行為的一般做法是：出賣(mài)人（多為開(kāi)發(fā)商）與包銷人簽訂商品房包銷合同，約定在包銷期內(nèi)，出賣(mài)人將一定數(shù)量的（已建成的或未建成的）商品房，在確定包銷基價(jià)的前提下，交由包銷人以出賣(mài)人的名義與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，包銷期限屆滿，包銷人與出賣(mài)人根據(jù)實(shí)際銷售情況結(jié)算包銷傭金，并由包銷人以約定的包銷基價(jià)買(mǎi)入未出售的剩余商品房的行為。其主要操作環(huán)節(jié)是：

1、開(kāi)發(fā)商授權(quán)包銷人全權(quán)銷售一定范圍的商品房；

2、雙方確定商品房包銷基價(jià)；

3、不論商品房是否能夠售出，包銷商必須定期向開(kāi)發(fā)商支付確定額度的商品房?jī)r(jià)款；

（或者是：根據(jù)已完成銷售的情況，包銷人定期按照包銷基價(jià)向出賣(mài)人支付已完成銷售的包銷款項(xiàng)）

4、商品房銷售后，超過(guò)包銷基價(jià)部分為包銷商的經(jīng)營(yíng)收入；

5、如果低于底價(jià)售出，其不足底價(jià)部分，由包銷商向開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償；

6、包銷期限屆滿，由包銷人按照包銷基價(jià)購(gòu)入全部未售出的商品房。