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在開發(fā)商取得商品房預售許可證前，購房者與其簽訂認購協(xié)議，即通常所說的“內部認購”。一般來說，開發(fā)商同意“內部認購”的原因大致如下：

開發(fā)商對項目的市場前景無法確定，擔心投資上出現(xiàn)偏差，因此在項目尚未啟動或者剛剛啟動但未取得預售許可證的情況下，以認購為由投石問路，來確定市場的需求情況，并贏得部分啟動資金。

一些發(fā)展商通過該行為，造成一種似乎不預先認購，等到取得預售許可證后，就難到買到的假象，以加快銷售。

未取得預售許可證時，簽訂的認購協(xié)議屬于無效協(xié)議。可能產生的結果如下：

（一）開發(fā)商如期開發(fā)該項目，并取得預售許可證，雙方簽正式預售合同，無任何糾紛；

（二）開發(fā)商如期開發(fā)該項目并取得預售許可證，但將已被認購的房屋又預售給其他人，先簽訂認購書的購房者只能請求返還所交房款，返還房款順利則罷，否則，只能以訴訟或仲裁來解決。

（三）開發(fā)商不能如期開發(fā)該項目，則只能請示返還房款。

可見，在無預售許可證的情況下，簽訂認購書的行為是無效的民事行為，難以起到認購的作用，并有較大的風險要承擔。另外，房產市場發(fā)展到今天，如果遇見仍以這種形式預訂、認購商品房的發(fā)展商，則應該提醒購房者務必三思而后行。