房估知識(shí)點(diǎn)：債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用

債務(wù)融資所產(chǎn)生的杠桿效用有三種主要效用：

（1）在假定貸款投資房地產(chǎn)比房地產(chǎn)直接投資風(fēng)險(xiǎn)要小的條件下，金融杠桿將通過(guò)增加權(quán)益回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)增加權(quán)益投資的總回報(bào)率。

（2）在假定相同風(fēng)險(xiǎn)的條件下，金融杠桿將使權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)成比例地增長(zhǎng)。

（3）在房地產(chǎn)增值回報(bào)與貸款分期償付額均為非負(fù)值的情況下，金融杠桿將使得權(quán)益投資者預(yù)期回報(bào)率的比重從收入回報(bào)率向增值或資本增值回報(bào)率偏移。

金融杠桿對(duì)總回報(bào)率產(chǎn)生正杠桿效用并不能保證一定會(huì)出現(xiàn)的。

（1）權(quán)益投資者為投資房地產(chǎn)所支付的價(jià)格可能過(guò)高。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，效率不高，所以這種價(jià)格判斷失誤是可能的。如果權(quán)益投資者投資房地產(chǎn)所支付的價(jià)格比公平市價(jià)高，那么其事前預(yù)期回報(bào)率的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)（無(wú)金融杠桿支持的情況下）將此市場(chǎng)需要的少，即使在抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)低的情況下，也可能其風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)比抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)低。

（2）抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)可能比房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)低（資本市場(chǎng)所定義的風(fēng)險(xiǎn)），但抵押貸款的事前預(yù)期回報(bào)率可能超過(guò)房地產(chǎn)的事前預(yù)期回報(bào)率，即便抵押貸款與房地產(chǎn)都是以市價(jià)獲得。這樣就會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)生負(fù)杠桿效應(yīng)。

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！