房估知識點：債務融資所產(chǎn)生的杠桿效用

債務融資所產(chǎn)生的杠桿效用有三種主要效用：

（1）在假定貸款投資房地產(chǎn)比房地產(chǎn)直接投資風險要小的條件下，金融杠桿將通過增加權益回報風險來增加權益投資的總回報率。

（2）在假定相同風險的條件下，金融杠桿將使權益投資風險與風險溢價成比例地增長。

（3）在房地產(chǎn)增值回報與貸款分期償付額均為非負值的情況下，金融杠桿將使得權益投資者預期回報率的比重從收入回報率向增值或資本增值回報率偏移。

金融杠桿對總回報率產(chǎn)生正杠桿效用并不能保證一定會出現(xiàn)的。

（1）權益投資者為投資房地產(chǎn)所支付的價格可能過高。由于房地產(chǎn)市場不是完全競爭市場，效率不高，所以這種價格判斷失誤是可能的。如果權益投資者投資房地產(chǎn)所支付的價格比公平市價高，那么其事前預期回報率的風險溢價（無金融杠桿支持的情況下）將此市場需要的少，即使在抵押貸款風險比房地產(chǎn)投資風險低的情況下，也可能其風險溢價比抵押貸款的風險溢價低。

（2）抵押貸款風險可能比房地產(chǎn)投資的風險低（資本市場所定義的風險），但抵押貸款的事前預期回報率可能超過房地產(chǎn)的事前預期回報率，即便抵押貸款與房地產(chǎn)都是以市價獲得。這樣就會導致產(chǎn)生負杠桿效應。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！