房估知識點：合同法的概述

（一）合同的概念和特征

合同又稱契約，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的意思表示一致的協議。

合同特征：

（1）合同是平等主體之間的民事法律關系。合同當事人的法律地位平等，一方不得憑借行政權力、經濟實力等將自己的意志強加給另一方。

（2）合同是兩方以上當事人的法律行為。合同的主體必須有兩個或兩個以上，合同的成立是各方當事人意思表示一致的結果。

（3）合同是從法律上明確當事人間特定權利與義務關系的文件。合同在當事人之間設立、變更、終止某種特定的民事權利義務關系，以實現當事人的特定經濟目的。

（4）合同是具有相應法律效力的協議。合同依法成立后，當事人各方都必須全面正確履行合同中規(guī)定的義務，不得擅自變更或解除。

當事人不履行合同中規(guī)定的義務，要依法承擔違約責任。對方當事人可通過訴訟、仲裁，請求強制違約方履行義務，追究其法律責任。

（二）合同法的概念和特征

合同法是調整平等主體之間的交易關系的法律，主要規(guī)范合同的訂立、效力、履行、變更、轉讓、終止、違反合同的責任等問題。

（1）合同法以任意性規(guī)范為主。合同法采取"約定優(yōu)先"的原則，即有約定的依約定、無約定的依法定的規(guī)則。

（2）合同法以平等協商和等價有償為原則。

（三）合同的分類

1.典型合同與非典型合同

典型合同又稱有名合同，是指法律設有規(guī)范，并賦予一定名稱的合同。合同法規(guī)定的買賣、贈與、貸款等合同為典型合同。

非典型合同又稱無名合同，是指法律尚未特別規(guī)定，也未賦予一定名稱的合同。

2.雙務合同與單務合同

雙務合同是指雙方當事人互相享有權利、承擔義務的合同，如買賣、租賃等合同。

單務合同是指僅有一方當事人承擔義務的合同，如贈與、借用等合同。

單務合同履行中不存在同時履行抗辯權等問題。

3.有償合同與無償合同

有償合同是指當事人為從合同中得到利益要支付相應代價的合同，如買賣合同。

無償合同是指當事人不需為從合同得到的利益支付相應代價的合同，如贈與合同。

4.諾成合同與實踐合同

諾成合同是在當事人雙方意思表示一致即可成立的合同，即"一諾即成"的合同，也稱不要物合同。

實踐合同是在當事人意思表示一致后，仍須有實際交付標的物的行為才能成立的合同。（如贈與合同）

5.要式合同與不要式合同

根據法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立，可將合同分為要式合同與不要式合同。

要式合同是指根據法律規(guī)定必須采用特定形式的合同。例如，房屋租賃合同必須采用書面形式。

不要式合同是指當事人訂立的合同依法并不需要采用特定的形式，當事人可以采用口頭方式，也可以采用書面形式。除法律有特別規(guī)定的以外，合同均為不要式合同。

6.主合同與從合同

根據合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在，可將合同分為主合同與從合同。

主合同是指不以其他合同的存在為前提即可獨立存在的合同。

從合同是指不能獨立存在而以其他合同的存在為存在前提的合同。

例如，甲與乙訂立借款合同，丙為擔保乙償還借款而與甲簽訂保證合同，則甲乙之間的借款合同為主合同，甲丙之間的保證合同為從合同。

區(qū)分主合同和從合同的主要意義在于：主合同和從合同之間存在著特殊的聯系，即從合同具有附屬性，它不能獨立存在，必須以主合同的存在并生效為前提。主合同不能成立，從合同就不能有效成立；主合同轉讓，從合同也不能單獨存在；主合同被宣告無效或被撤銷，從合同也將失效；主合同終止，從合同也隨之終止。

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