房估知識點：市場提取法

通過含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，來求取估價對象中建筑物折舊的方法。

公式

建筑物折舊＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格－舊的房地產價值

＝建筑物重新購建價格－（舊的房地產價值－土地重新購建價格）

＝建筑物重新購建價格－建筑物折舊后價值

市場提取法的步驟

1.搜集交易實例。

2.選取可比實例（3個以上）。

3.對可比實例進行換算、修正與調整（注意：不進行市場狀況調整）。

4.采用比較法或基準地價修正法，求取可比實例在成交日期土地重新購建價格。

用其他方法求出建筑物重新購建價格，減去可比實例價值。

四個重要公式

總折舊率＝建筑物折舊÷建筑物重新購建價格

年折舊率＝總折舊率÷建筑物年齡

當殘值率為零時，建筑物經濟壽命＝1÷年折舊率

建筑物成新率＝1－總折舊率

【例8-7】某宗房地產土地面積5000平方米，建筑面積12500平方米，現(xiàn)行市價4700元/平方米，土地重置價格（樓面地價）2300元/平方米，建筑物重置價格3000元/平方米，建筑物年齡10年。請計算建筑物折舊總額、總折舊率和年折舊率。

【解】本題考查的是市場提取法。

建筑物折舊總額＝土地重置價格＋建筑物重置價格－房地產市場價格＝（2300＋3000－4700）×1.25＝750（萬元），建筑物總折舊率＝750÷（3000×1.25）＝20%，八成新。

建筑物年折舊率＝20%÷10＝2%。參見教材P301。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！