房估知識點：房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

房地產(chǎn)投資項目可行性研究屬于房地產(chǎn)投資項目開發(fā)的前期工作。房地產(chǎn)投資項目可行性研究也是房地產(chǎn)估價師經(jīng)常要做的一項工作，這項工作與一般的房地產(chǎn)估價既有不同，又有密切聯(lián)系。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究與一般的房地產(chǎn)估價的最大不同在于：可行性研究主要是以評價項目能否安全可靠獲取投資收益為目的，而一般的房地產(chǎn)估價則以評估房地產(chǎn)的價值為目的。

二者的聯(lián)系則在于：可行性研究一般都需要預(yù)測項目建成后的市場價值，這正是一般的房地產(chǎn)估價所要做的工作。

房地產(chǎn)投資項目可行性研究和一般的投資項目可行性研究也有一個關(guān)鍵的區(qū)別。這里講的一般投資項目指其他生產(chǎn)行業(yè)的投資項目，以工業(yè)投資項目為主。工業(yè)投資項目的投資-回收過程是：項目建成之后成為生產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。

而房地產(chǎn)投資項目（以建成后全部銷售的房地產(chǎn)項目為例）的投資-回收過程則是：項目建成之后形成產(chǎn)品，產(chǎn)品銷售之后獲得收益，進而回收投資和獲得投資回報。也就是說：房地產(chǎn)項目完成之后直接形成產(chǎn)品，而一般工業(yè)投資項目完成之后是形成企業(yè)。這導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的投資測算過程和一般工業(yè)項目的投資測算過程是有所區(qū)別的，主要的區(qū)別在一般工業(yè)項目投資測算過程中的固定資產(chǎn)攤銷和企業(yè)運營過程中的流動資產(chǎn)占用的測算，在房地產(chǎn)項目投資測算時的表現(xiàn)形式是不同的。

但從目前的實踐情況看，并未將房地產(chǎn)投資的上述特點反映出來。

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的主要依據(jù)是建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，這個評價方法的基本過程和用于一般工業(yè)項目投資可行性分析的《關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法》、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)》（由國家發(fā)展改革委和建設(shè)部發(fā)布）等文件是一樣的，并未充分體現(xiàn)上述房地產(chǎn)投資的特點，這有待今后加以改進。

2017年房地產(chǎn)估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！