2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，建設(shè)工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》科目的知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)行詳細(xì)講解，希望對(duì)考生朋友們的備考學(xué)習(xí)有所助益！

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

在房地產(chǎn)交易中需要繳納稅費(fèi)，其中賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，如增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅、土地增值稅；買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，如契稅、補(bǔ)繳出讓金；買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)繳納或各負(fù)擔(dān)一部分的稅費(fèi)，如印花稅。

交易稅費(fèi)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣(mài)方繳納賣(mài)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買(mǎi)方繳納買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。（該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的）

評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，一般是基于買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)值或價(jià)格。

實(shí)際的房地產(chǎn)交易，存在稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁。即本應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)，由買(mǎi)方繳納；本應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)，由賣(mài)方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應(yīng)由賣(mài)方繳納，卻協(xié)議由買(mǎi)方繳納；契稅、補(bǔ)繳出讓金本應(yīng)由買(mǎi)方繳納，卻協(xié)議由賣(mài)方繳納；印花稅等本應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方各負(fù)擔(dān)一部分，卻協(xié)議由其中某一方全部負(fù)擔(dān)。在某些地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格之外還有代收代辦收費(fèi)。這些代收代辦收費(fèi)也可能存在類(lèi)似的轉(zhuǎn)嫁問(wèn)題。

統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，是將成交價(jià)格調(diào)整為依照稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定（沒(méi)有規(guī)定的，按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣），買(mǎi)賣(mài)雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格。

調(diào)整的公式為：

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格－應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝賣(mài)方實(shí)得金額

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝買(mǎi)方實(shí)付金額

買(mǎi)方實(shí)付金額－賣(mài)方實(shí)得金額＝應(yīng)由買(mǎi)賣(mài)雙方繳納的稅費(fèi)

如果賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的一定比率，即：

應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比率

應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格×應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比率

則：

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)比例）

正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=買(mǎi)方實(shí)付金額/（1+應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)比例）

記憶竅門(mén)：賣(mài)減，買(mǎi)加（有個(gè)非洲國(guó)家－牙買(mǎi)加）

記憶竅門(mén)：（不建議機(jī)械記憶公式） 轉(zhuǎn)嫁給誰(shuí)，就站在誰(shuí)的立場(chǎng)上進(jìn)行分析

（1）轉(zhuǎn)嫁給賣(mài)方的話，賣(mài)方實(shí)際得到的金額－幫買(mǎi)家繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格

（2）轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)方的話，買(mǎi)方實(shí)際付出的金額＋幫賣(mài)家繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格