《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面抵押合同并辦理抵押登記?！段餀?quán)法》規(guī)定抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不生效。抵押物不具有優(yōu)先受償權(quán)。鑒于我國(guó)各地土地和房地產(chǎn)管理體制差別很大、有多種管理模式，法律規(guī)定以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其登記機(jī)關(guān)由縣級(jí)以上人民政府規(guī)定。由于抵押權(quán)是從所有權(quán)這一物權(quán)上設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利——擔(dān)保物權(quán)，即限制物權(quán)，其主要作用在于限制抵押人對(duì)抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)利，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押物不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租等處分，以避免擔(dān)保懸空，所以登記機(jī)關(guān)只能從不動(dòng)產(chǎn)的交易權(quán)屬登記機(jī)關(guān)中指定，不能委托其他部門?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更規(guī)定了法定程序，即先申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)，申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。為了簡(jiǎn)化程序，方便當(dāng)事人申辦，同時(shí)也為了保證抵押登記的安全性，部分地方規(guī)定，以房、地合一的房地產(chǎn)抵押的，房地產(chǎn)管理部門為抵押登記機(jī)關(guān)；以地上無(wú)定著物的出讓土地使用權(quán)抵押的，由核發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)的土地管理部門辦理抵押登記。