近年來，出現(xiàn)了一些對推行經濟適用住房的議論。有人建議取消經濟適用住房，有人則論斷經濟適用住房已經完成了它的歷史使命。

    提出以上意見的人士，主要是對推行經濟適用住房的來龍去脈，及其在解決住房問題上的重大作用缺乏了解，也沒有弄清楚1998年23號文提出的“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”的房改任務。

    我國是在人均國內生產總值很低的條件下推行房改的，與富裕國家相比，遇到的困難要大得多，因而這些年推行經濟適用住房中出現(xiàn)了許多問題，沒有發(fā)揮決定性作用。出現(xiàn)了問題，正確的方法是認真解決，而不能“因噎廢食”地去取消這個決定性環(huán)節(jié)。

    一、政府介入住房問題是社會發(fā)展進步的必然

    隨著西方國家社會民主化的不斷發(fā)展，特別是經過長時期在住房問題上的思想交鋒，使人們逐步認識到，沒有政府的支持，單憑市場自發(fā)調節(jié)，很難解決好廣大中低收入者的住房問題。同時，西方各國的國民經濟不斷發(fā)展，政府已經擁有一定的支持居民解決住房問題的經濟能力。

    為此，進入二十世紀后，許多西方國家陸續(xù)決定政府要管住房，明確宣布政府介入住房問題，實行居民盡其所能和政府適度支持（也稱為住房商品化和適度社會保障）相結合的住房新制度。這一制度，在解決好住房問題上產生了切實有效的作用，被西方專家稱為解決中低收入者“住房災難”最有效的制度。

    二、為什么住房分類供應制度在各種新制度中占優(yōu)

    西方國家在推行新住房制度之初，沒有先例可循，各國政府摸索前進，因而采用的辦法各不相同。最早在1919年改行新制的英國，實行了公房低租金為主的辦法。由于這種辦法造成的經濟負擔超過政府的承受能力，只好再次進行改革。

    美國吸取其教訓，在1930年推行新制時，實行了住房分類供應制度。其基本內容是，對占總戶數(shù)20%的高收入者供應商品房，對占總戶數(shù)62%的中等收入者供應含有較少社會保障的“社會住宅”，對占總戶數(shù)18%的低收入者，由他們到市場上去租住政府規(guī)定房租標準線以下的住房，亦稱廉租屋，房租超過居民收入25%的部分由政府補貼。

    這項制度的優(yōu)點有：一是，高中低收入者都到市場上去買房或租房，實現(xiàn)了住房商品化，避免政府包攬大批公房的弊端。二是，政府給中低收入者住房以適度的社會保障，就理所當然地有權去調控中低收入者住房的戶型和房價，加強了管理，有利于實現(xiàn)住房問題上的“公平”。三是，這項制度最大限度地調動了中低收入者的住房消費，連低收入者也得拿出收入的25%來付房租，較好地做到了居民盡其所能，并使政府有能力來承擔對住房的適度支持。

    由于住房分類供應制度明顯地優(yōu)于其它制度，其后就有許多國家借鑒和推行這種制度。各國在借鑒推行時結合本國實際加以修改補充，雖然原理大體相同，但形式卻不盡相同。例如，新加坡在借鑒推行時，把富人定為3%，把中低收入者定為80%，把困難戶和特困戶分別定為各占8.5%，優(yōu)惠的辦法也不盡相同。

    三、中（低）收入者住房在新制度中的重要地位和重在執(zhí)行

    美國供應中等收入者的住房叫做“社會住宅，”；新加坡則改為供應中低收入者的住房，叫做“政府組屋”；我國也改為供應中低收入者的住房，叫做“經濟適用住房”。

    美國的專家認為，中等收入者占居民總數(shù)62%，他們的住房問題解決了，加上不需要政府支持的高收入者，共占居民總數(shù)82%，余下18%的低收入者，讓他們盡其所能后，政府就有經濟能力支持他們解決好廉租屋問題。因此，采取有效措施解決好中等收入者的“社會住宅，”，對于全面解決居民的住宅問題，具有決定性的作用。新加坡和我國的中低收入者占總戶數(shù)的80%，更具決定性作用。

    美國的做法是：

    1、認真掌握和劃分居民收入線，各城市每年公布一次。

    2、對建設社會住宅以稅費和低息貸款優(yōu)惠，開始時的優(yōu)惠額約占房價5%左右，后來還逐步減少。同時，對購房人提供30年以內的抵押貸款，并由政府提供抵押擔保；在居民收入中減去購房還本付息支出，相應減去其所得稅。外國專家評議認為，這是一種政府花錢不多而能調動中等收入者住房消費積極性的好辦法，是“激活消費，保證住房供給”的高招。

    3、以建設與國情相適應的小戶型低房價社會住宅為主（開始的20年里，所建住房多在100平方米以下），保證中等收入者買（租）得起房。專家們把建設小戶型低房價住房稱之為解決中低收入者住房問題的關鍵。

    4、在開始推行新制度的一段時間里，平均每年建設社會住宅不少于中等收入者占居民總數(shù)的比重（注：即平均不少于62%），經過二三十年的積累，社會住宅大幅度增加，從數(shù)量上解決了中等收入者所需的住房，然后再轉向以提高住宅水平為主。

    5、小戶型低造價社會住宅隨著國民經濟發(fā)展和居民收入增加而變化。例如進入21世紀后，美國一些大城市中等收入者的收入線為戶年收入2.4萬—12萬美元。其中年收入2.4萬—4萬美元的居民，只能買得起每套100平方米以下的舊房；而年收入10萬—12萬美元的居民，則買得起每套180—200平方米的新房。

    6、最初建設的每套在100平方米以下住房現(xiàn)今的用途是：一部分留給年收入2.4萬—4萬美元的居民購買或租住，成為中等收入者“梯度消費”的基礎。其余大部分轉為亷租屋，從而保證了低收入者住房的需要。事實證明，解決中低收入者的住房是解決好住房問題的核心，而推行社會住宅則起了決定性的作用。

    美國目前存量社會住宅的套數(shù)，比中等收入居民總戶數(shù)多9%左右，不僅數(shù)量上有了富裕，而且分為有大有小有高有低的較多檔次，從而較好地滿足了中等收入者“梯度消費”的需要。其取得成功的主要經驗是：既要制度合理、措施嚴密，更要加強管理、嚴格執(zhí)行。而新加坡在實行新制度中，對于每年建設多少套組屋，戶型和造價以及每戶居民只能買一套組屋等，管理得以尤為嚴格。

    以上分析說明，1998年23號文決定在我國推行住房分類供應制度，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”是完全正確的。

    四、新、美兩國政府管中（低）收入者住房要管多少年

    新加坡供應中低收入者組屋已經實行了50年。前20年主要建設每套40—70平方米的小戶型組屋，近20來年改為建設85—125平方米的組屋（其中建設過少量140平方米的組屋）。雖然2004年新加坡的人均國內生產總值已經達到2.5萬美元，因人多地少，新政府仍堅持建設85—125平方米的組屋，其中85—99平方米的占70%，99—125平方米的占30%.新加坡的專家認為，從國情出發(fā)，政府嚴格管理中低收入者的組屋建設，還需要堅持一個較長的時期。

    美國供應中等收入者社會住宅已經實行了75年。前20年里，堅持以建設100平方米以下的小戶型住宅為主，調控管理也很嚴格。隨著經濟發(fā)展和居民收入的提高，近20來年發(fā)生了較大變化。一是戶型的高限已突破200平方米；二是政府的優(yōu)惠支持日漸減少，例如貸款利息已經接近商業(yè)利息，以及由政府擔保買房的居民也日益減少等；三是雖然有些年份房價漲得較快，但政府并沒有啟用其調控房價的權力。四是其它的調控管理也在不斷弱化。

    少人士提問，在這樣的情況下，為什么不停止推行社會住宅？有的美國專家的答復是：1、社會住宅是住房分類供應制度的一部分，而住房分類供應還將實行一個很長的時間。2、社會住宅的政府優(yōu)惠雖然減少了，但仍然保有一定的優(yōu)惠，例如減免所得稅的優(yōu)惠等；3、政府前些年沒有啟用調控房價的權力，是沒有達到需要啟用的程度。但卻保留了調控房價的權力，因為在必要時仍應啟用。4、社會住宅是當年政府制定的一條很得人心的政策，如無十分必要，現(xiàn)任政府官員會任其自然消弱，而不會主動提出停止推行的提議。因此，雖然政府對社會住宅的有關優(yōu)惠政策和管理力度發(fā)生了較大變化，但還會實行一定時期。

    以上分析告訴我們，如要達到美、新兩國的現(xiàn)有水平，至少還要經過半個世紀的努力奮斗，絕不是什么“已經完成了它的歷史使命”。

    五、我國推行經濟適用住房存在的問題和任重道遠

    我國從1998年7月1日開始推行經濟適用住房，至今已有7年。存在的主要問題是：

    1、推行經濟適用住房重在管理，而這幾年的主要問題是疏于管理。例如，推行經濟適用住房基礎是劃分收入線，但我國多數(shù)城市至今沒有明確劃分。

    2、經濟適用住房應該嚴格控制供應對象、戶型和房價，這些年在這三個問題上都存在著失控問題，甚至有的城市嚴重失控。有人提出停止經濟適用住房的主要根據(jù)，就是這些年“經濟適用住房已經出現(xiàn)了種種難以控制的違規(guī)現(xiàn)象”。

    3、在開始推行新制度的一段時間里，本應按23號文要求以“建設經濟適用住房為主”，即平均在80%左右。而這7年建得最多的年份只有6%，差距實在太大。

    4、小戶型低房價是解決中低收入者住房問題的關鍵。由于每年建設經濟適用住房只占總量6%以下，市場上銷售的絕大多數(shù)是任由市場自發(fā)調節(jié)的商品房，而商品房又以大戶型高房價住宅為主，從而成為這些年產生諸多突出問題的主要原因。

    出現(xiàn)以上問題，除了認識和管理跟不上外，還有一個重要原因是，當年在制定經濟適用住房實施細則時，確定免費提供土地和稅費減半的優(yōu)惠，當年測算其優(yōu)惠額約占房價15%%左右。后來土地價格上漲，優(yōu)惠額要占房價20%以上甚至更多。這就遠離西方國家制定的用較少的優(yōu)惠調動廣大中低收入者住房消費積極性的原則。事實證明，許多地方政府對經濟適用住房本就存在著認識問題，加上這一負擔過重的規(guī)定，特別是地方政府拿不出多少免費土地，這就成為每年只能建設6%經濟適用住房的主要原因。

    新加坡開始實行新制之時與我國的國情相近，假如1998年我國推行新制時，借鑒新加坡的辦法，決定每年建設小戶型低房價經濟適用住房占總房量的80%（需要調整優(yōu)惠政策），對20%商品房收取高額土地出讓金和物業(yè)稅，并進行嚴格管理，就不會產生這樣多的突出問題而順利發(fā)展。

    有人問，能不能用低價位商品房代替經濟適用住房？回答是，不能。因為經濟適用住房含有社會保障性質，政府有權調控其戶型和房價。政府對低價位商品房卻只能發(fā)出號召而無約束力。

    當前在抓好宏觀調控、解決突出問題的同時，要分清輕重緩急、有步驟地抓好以下點：

    其一，加強宣傳教育，提高推行經濟適用住房重要性和長期性的認識。

    其二，經過認真研究，修改實施細則，把對經濟適用住房的優(yōu)惠度降低到百分之幾，使各地政府有能力支持多搞經濟適用住房。

    其三，要求各地積極穩(wěn)妥地擴大經濟適用住房的建設規(guī)模，在2020年前建設的小戶型低房價經濟適用住房，加上原有并可繼續(xù)使用的小戶型住宅，大體上要達到總房量的80%左右。各城市的具體比重可因地制宜地允許有一定幅度的差別，并允許分期到位。

    其四，加強經濟適用住房的法制建設，把這些年產生的諸多問題都涵蓋在法律調節(jié)范圍之中，再加上加強管理，努力防止再出現(xiàn)這些年出現(xiàn)過的問題。

    其五，把工作做細。例如，各城市要制定適合本地的小戶型低造價經濟適用住房的分檔次標準；每戶中低收入者只供應一套經濟適用住房；各城市要審批每個住宅小區(qū)建設項目中經濟適用住房所占比重及其戶型和價格等�？刂屏朔績r，開發(fā)商的利潤不超過3%的規(guī)定（這一規(guī)定很難操作）就沒有必要了。

    其六，對占20%的商品房收取高額土地出讓金和投入使用后收取高額物業(yè)稅。

    其七，建立問責制，推動各城市認真推行。只要工作做好了，經濟適用住房就能健康發(fā)展，并真正發(fā)揮其決定性作用。

    同時，還要鄭重地告訴社會各界，新、美兩國推行中（低）收入者住房取得現(xiàn)今的成就，已經分別用去50和75年，而且在繼續(xù)推進。我國因為前幾年出了一些問題，有些大城市已經建設了大批大戶型高房價住房，從而增大了推行小戶型低房價經濟適用住房的難度，而要在住房建設中大幅度擴大經濟適用住房所占比重，任務更為艱巨。我們要清醒地看到，在我國進一步推行好經濟適用住房，任務重，道路長。只有經過長期的艱苦奮斗，才能實現(xiàn)理想的目標。（