2005年11月16日，國家建設(shè)部和人事部共同 發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》，經(jīng)過兩年的努力推進，國家首批物業(yè)管理師誕生了，這是值得行業(yè)共慶的大事。為了使物業(yè)管理師制度在實踐中順利推進，充分發(fā)揮出對行業(yè)的促進和提高作用，有必要對這一制度的實際運作進行深入細化的考慮或制度設(shè)計。

　　一、從企業(yè)經(jīng)理上崗證到物業(yè)管理師的過渡銜接

　　我國目前現(xiàn)行的上崗制度是從1999年起開始實施的，要求物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員須持證上崗。在物業(yè)管理師制度出臺之前，企業(yè)經(jīng)理上崗證實施已有多年，對提高行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)起到積極作用，今后物業(yè)管理師制度推行，項目負責人由物業(yè)管理師擔任，原有的企業(yè)經(jīng)理上崗證等于廢止。但這也給企業(yè)帶來一定困擾：一是注冊物業(yè)管理師人數(shù)有限，難以達到行業(yè)需要的數(shù)量；二是很多企業(yè)投入較多時間和資金進行企業(yè)經(jīng)理上崗證培訓，一旦立刻廢止，會給企業(yè)造成資源浪費。所以通過過渡期進行兩者的銜接是必要的。

　　這個過渡期限要多長？全面推行物業(yè)管理師制度，管理師人數(shù)要達到一定規(guī)模，至少需要2萬人。根據(jù)目前考試及注冊程序的要求，達到這個規(guī)模，可能需要2至3年。因此從項目經(jīng)理到注冊物業(yè)管理師的過渡期大約要3年左右時間。

　　為了全面推行物業(yè)管理師，這個過渡期越短越好。這就需要一定政策導向，督促行業(yè)縮短過渡期。可以從三方面考慮：一是規(guī)定新項目的項目經(jīng)理應該由注冊物業(yè)管理師擔任，原有項目的項目負責人可以由持企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員繼續(xù)擔任。過渡期滿后，所有項目都由注冊物業(yè)管理師任項目負責人。過渡期內(nèi)，不再核發(fā)項目經(jīng)理上崗證。過渡期滿后，企業(yè)經(jīng)理上崗證廢止，企業(yè)經(jīng)理上崗證可以更換為普通上崗證，可作為物業(yè)管理企業(yè)上崗證使用。二是規(guī)定新投標的項目在招標書中要求由管理師擔任。三是企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時，要規(guī)定管理師占企業(yè)人數(shù)的比率。

　　二、物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)的范圍和職責

　　物業(yè)管理師制度實施勢必成為物業(yè)管理企業(yè)人力資源重構(gòu)的動因，可以預見，在物業(yè)管理師制度實施的未來幾年里，物業(yè)管理企業(yè)項目管理將形成注冊物業(yè)管理師、助理管理師、管理員的三層梯隊。而注冊物業(yè)管理師作為項目的負責人，責任重大，對其權(quán)限和職責進行細化界定很有必要。

　　物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)權(quán)責主要從兩方面做了規(guī)定：一是項目負責人要由注冊物業(yè)管理師擔任，二是由物業(yè)管理師簽署重要物業(yè)條款，從而對物業(yè)管理師給予了一定授權(quán)。但是在實際工作中還存在一定的執(zhí)行問題，如注冊物業(yè)管理師可以管理多少項目？重要物業(yè)條款包括哪些內(nèi)容等。要充分發(fā)揮物業(yè)管理師的作用，對物業(yè)管理師的權(quán)限可以做如下考慮：

　　1.物業(yè)管理師的管理范圍。物業(yè)管理師僅管理一個項目可能會造成資源浪費，而管理項目數(shù)量過多，則難以盡心盡力。在對物業(yè)管理師管理范圍的界定上可以引入管轄面積、項目數(shù)量兩個指標，規(guī)定項目管理師管理項目數(shù)量可以有1-5個，管理面積在50萬平方米以內(nèi)，超過50萬平方米的物業(yè)，項目管理師不能管理其他項目。

　　2.物業(yè)管理師簽署的文件。對物業(yè)管理師簽署方能生效的“關(guān)鍵文件”應該予以法律上的規(guī)定，如物業(yè)管理費預算、設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)計劃、重要的管理制度、外判合同等。這對提高物業(yè)管理師的責任心，規(guī)范物業(yè)管理行為，及推進行業(yè)發(fā)展都有必要。

　　3 .注冊物業(yè)管理師的級別。在條件成熟時，可以按物業(yè)管理師的業(yè)績、聲譽等進行級別評定。高級別的物業(yè)管理師可以管理更多的物業(yè)項目。

　　三、物業(yè)管理師延續(xù)注冊的條件。

　　物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理師的有效期規(guī)定為3年，延續(xù)注冊條件主要有40學時的繼續(xù)教育、不受到刑事處罰等，相對比較寬泛。但是，續(xù)延注冊是保證物業(yè)管理師素質(zhì)的重要手段，如果要求相對高，則對保證物業(yè)管理師素質(zhì)有促進作用。尤其是，注冊物業(yè)管理師無論是對物業(yè)管理行業(yè)還是對社會而言都是新生事物，如果從誕生起就以高標準入行，則不僅是對物業(yè)管理師的職業(yè)行為的規(guī)范，更可借此提高所有物業(yè)管理人員的從業(yè)尊嚴和職業(yè)聲譽，塑造和提升行業(yè)的社會形象。延續(xù)注冊的條件可以有以下幾方面：

　　1.物業(yè)管理師的工作量。律師要有辦案的工作量，教師要有講課的工作量。要人盡其材的使用物業(yè)管理師資源，達到資源的合理配置，物業(yè)管理師也應該有項目管理的工作量。所以，在管理師續(xù)延時，對物業(yè)管理師的業(yè)務量要有所規(guī)定，在執(zhí)業(yè)期內(nèi)，物業(yè)管理師應該至少擔任過一個項目的負責人一年以上。

　　2 .物業(yè)管理師的誠信度。其誠信度有三種鑒定方式，一是行業(yè)鑒定，通過建設(shè)部“物業(yè)管理誠信檔案”記錄并公布管理師的職業(yè)行為，管理師的行為誠信與否是其是否續(xù)注的重要評估依據(jù)。二是企業(yè)鑒定，由所在的物業(yè)管理企業(yè)給予鑒定；三是客戶鑒定，客戶滿意是物業(yè)管理的最終目標，物業(yè)管理師更應該注重對客戶的服務質(zhì)量和服務績效，可由所在項目的業(yè)委會、業(yè)主大會、客戶調(diào)查等方面給予鑒定。

　　四、在物業(yè)管理師制度中引入誠信機制

　　誠信建設(shè)一直是物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)的重點。而物業(yè)管理師制度無疑可以推進誠信建設(shè)。注冊物業(yè)管理師將成為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭軍，將成為行業(yè)的骨干。將誠信機制引入物業(yè)管理師制度對提升行業(yè)內(nèi)從業(yè)者的職業(yè)操守，并借以提升行業(yè)的誠信形象有積極意義。

　　將誠信機制引入管理師制度，可以從以下幾方面開展工作：

　　1 .以法規(guī)保證誠信。法規(guī)的強制性對失信行為可以起到有力的防范作用和震懾作用。因此我們呼喚更細化的管理師制度實施細則，對管理師執(zhí)業(yè)行為和延續(xù)注冊條款進行限制，一方面要明確誠信責任，對有失信行為的管理師進行一定處罰；另一方面，要嚴格延續(xù)注冊的條件，對有失信行為的管理師不予續(xù)注。

　　2 .發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案的作用。我們物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會已經(jīng)建立了“物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案”，可以在其中設(shè)立物業(yè)管理師信譽檔案， 把物業(yè)管理師個人執(zhí)業(yè)的獎懲記錄、過失記錄、各種培訓記錄等登記入冊，使之成為管理師的身份證。誠信記錄是注冊物業(yè)管理師延續(xù)注冊的“必備檔案”。管理師誠信檔案可以供公眾查閱，使誠信者受到社會的信任和尊重，失信者聲譽掃地，受到市場的懲罰。管理師誠信檔案公開化，對增強社會公眾對注冊物業(yè)管理師誠信的認知度及對行業(yè)誠信內(nèi)涵的了解，提升整個行業(yè)的誠信度也有積極意義。

　　3 .發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。要有效實施管理師制度，要監(jiān)督和檢查物業(yè)管理師的誠信行為，都必須加強協(xié)會的監(jiān)管工作。協(xié)會監(jiān)管工作，從行業(yè)的角度看是自律，從從業(yè)人員的角度看是他律。做好協(xié)會對管理師監(jiān)管工作，不僅有助于推動行業(yè)誠信建設(shè)工作，而且向社會充分體現(xiàn)了行業(yè)自我加強誠信工作的力度和決心，有助于樹立和展現(xiàn)行業(yè)誠信形象。協(xié)會可以從兩方面開展工作，一是制訂《注冊物業(yè)管理師職業(yè)操守規(guī)定》，對管理師的職業(yè)品德、職業(yè)紀律和職業(yè)責任做出 細化規(guī)定，以便于物業(yè)管理師對照遵循，及行業(yè)自律約束和管理監(jiān)督。二是加強對物業(yè)管理師的誠信教育和宣傳，使物業(yè)管理師認識到誠信是行業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，也是行業(yè)最基本的職業(yè)道德要求，以提高管理師的自我價值感，強化行業(yè)誠信意識和誠信水平。

　　可以預見，行業(yè)內(nèi)有一批誠信敬業(yè)的管理師團隊，他們也將會培訓和帶領(lǐng)出一支誠信敬業(yè)的員工隊伍，會管理出誠信服務的項目，也必將會塑造出行業(yè)全新的誠信形象。