房地產市場及其運行規(guī)律（一）

　　一、大綱要求

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場的特性、市場結構與描述指標、市場運行規(guī)律、政府干預房地產市場的手段與方法等知識的掌握程度。

　　考試基本要求

　　掌握：房地產市場結構、細分方式，反映和描述房地產市場狀況的指標。

　　熟悉：房地產市場的含義，房地產市場的特性與功能，房地產市場的周期循環(huán)特征，房地產市場與資本市場的關系，房地產市場中的泡沫與過熱問題。

　　了解：房地產市場的運行環(huán)境、影響因素和主要參與者，政府干預房地產市場的原則、手段和措施。

　　要點說明

　　1.房地產市場概述

　　房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當?shù)冉灰椎幕顒右约耙磺薪灰椎耐緩胶托问?。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。

　　2.房地產市場的運行環(huán)境

　　包括：社會環(huán)境、政治環(huán)境、經濟環(huán)境、金融環(huán)境、法制環(huán)境、技術環(huán)境、資源環(huán)境、國際環(huán)境。

　　3.房地產市場的影響因素

　?。?）影響房地產市場發(fā)展的社會經濟因素；

　?。?）影響房地產市場轉變的社會經濟因素。

　　4.房地產市場的參與者

　　包括：土地所有者或當前的使用者、開發(fā)商、政府及政府機構、金融機構、建筑承包商、專業(yè)顧問、消費者或買家。

　　5.房地產市場結構

　　包括總量結構、區(qū)域結構、產品結構、供求結構和投資結構。

　　6.房地產市場細分方式

　　從識別和掌握房地產宏觀市場環(huán)境的角度出發(fā)，我們可以按照地域范圍、房地產類型、增量存量、交易形式等標準，對房地產市場進行細分。

　　7.反映和描述房地產市場狀況的指標

　?。?）供給指標

　　1）存量是指報告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）已占用和空置的物業(yè)空間總量，單位為建筑面積或套數(shù)；在數(shù)值上，報告期存量＝上期存量+報告期新竣工量－報告期滅失量；可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。

　　2）新竣工量是指報告期內新竣工房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)，可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計。中國竣工量統(tǒng)計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收合格（或達到竣工驗收標準），可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和。

　　3）滅失量是指房屋存量在報告期內由于各種原因（毀損、拆遷等）滅失掉的部分。

　　4）空置量是指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分。中國目前空置量的統(tǒng)計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　5）空置率是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在實際應用中，可以根據(jù)房屋的類型特征和空置特征分別進行統(tǒng)計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　6）可供租售量是指報告期可供銷售或出租房屋的數(shù)量，單位為建筑面積或套數(shù)?？晒┳馐哿浚缴掀诳晒┳馐蹟?shù)量一上期吸納量＋本期新竣工量；實際統(tǒng)計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業(yè)類型等分別統(tǒng)計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數(shù)量。

　　7）房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填為層建筑面積之和。

　　8）房屋新開工面積是指在報告期內新開工建設的房屋面積。不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽（地基處理或打永久樁）的日期為準。

　　9）平均建設周期是指某種類型的房地產開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設周期＝房屋施工面積／新竣工面積。

　　10）竣工房屋價值是指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規(guī)定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛(wèi)等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備（如電梯、通風設備等）的購置和安裝費用；不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造；辦公和生活用家具的購置等費用；購置土地的費用；遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資?？⒐し课輧r值一般按結算價格計算。