土地估價(jià)師考試重點(diǎn)知識匯總——土地估價(jià)實(shí)務(wù)

　　報(bào)告的優(yōu)質(zhì)主要表現(xiàn)為：

　　第一、報(bào)告內(nèi)容全面，正文內(nèi)容和附件資料齊全、配套；

　　第二、公正客觀，估價(jià)方法的選用及評估思路、過程合理、依據(jù)充分；

　　第三、用詞準(zhǔn)確，報(bào)告文字表述嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性較強(qiáng)；

　　第四、評估結(jié)果基本準(zhǔn)確，符合市場行情；

　　第五、報(bào)告裝訂整齊、美觀、統(tǒng)一。

　　在實(shí)際工作中，審查報(bào)告的重點(diǎn)除了產(chǎn)權(quán)狀況外，還有通過對估價(jià)對象客觀的分析，對偏離正常價(jià)值的過高或過低估價(jià)結(jié)果提出調(diào)整建議，以避免國家或當(dāng)事人的重大損失。

　　報(bào)告審查的主要內(nèi)容：

　　1、審查估價(jià)對象，其中包括權(quán)屬、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)作業(yè)日期和有關(guān)證明材料；

　　2、審查估價(jià)目的，包括價(jià)格定義、價(jià)值類型；

　　3、審查估價(jià)數(shù)據(jù)，包括估價(jià)報(bào)告定性、定量數(shù)據(jù)的來源及獲取方式是否可靠？估價(jià)結(jié)論是否得到相關(guān)數(shù)據(jù)的支持；

　　4、審查估價(jià)方法，采用的方法是否合理，數(shù)據(jù)分析是否科學(xué)；

　　5、審查估價(jià)條件，包括是否考慮得出估價(jià)結(jié)論的必要性，以及應(yīng)用估價(jià)結(jié)論的限制條件，對房地產(chǎn)最高最佳使用評價(jià)的結(jié)論及其使用建議是否合理？風(fēng)險(xiǎn)分析是否恰當(dāng)；

　　估價(jià)方法要點(diǎn)：市場比較法

　　應(yīng)用市場比較法估價(jià)，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期的，市場上交易的類似比較實(shí)例，進(jìn)行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價(jià)格，要求比較實(shí)例不得少于三個(gè)。估價(jià)中，除要求選擇的實(shí)例與估價(jià)對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致，在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實(shí)例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下的具體要求：

　　1、比較實(shí)例選擇

　　所選實(shí)例應(yīng)是實(shí)際交易實(shí)例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）。比較案例選擇（大于或等于三個(gè)）要求：

　�、倥c待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價(jià)格不能相差太大，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)不能超過25%）。

　　②與待估宗地用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細(xì)類），如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用途為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有一至二個(gè)與待估宗地用途相同的交易案例。用途不一致時(shí)應(yīng)設(shè)用途修正。

　�、叟c待估宗地的交易類型（價(jià)格類型）相同，交易類型一般包括出讓，轉(zhuǎn)讓，股份制改造，租賃，抵押等。

　�、躠、如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較（最長不超過三年）；

　　b、如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短（最長不超過1至2年），一般交易案例的有效期最長不超過三年；

　�、萁灰装咐�必須為正常交易（即成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格）。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。

　�、迌r(jià)格內(nèi)涵要一致，比如開發(fā)程度、市區(qū)的五通一平與郊區(qū)的差異：是基底的價(jià)格還是含分?jǐn)偯娣e的價(jià)格等。

　　按上述要求選擇好比較案例后，分別進(jìn)行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場查看）如下：

　　交易實(shí)例狀況：

　　a、座落位置、形狀、地質(zhì)；

　　b、水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施

　　c、商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件

　　d、土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途

　　e、有關(guān)地上建筑物的基本情況

　　f、權(quán)利狀況和土地使用年限等

　　2、成交價(jià)格

　　包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租賃等內(nèi)容，同時(shí)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及種類等。

　　3、付款方式

　　包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付支付等內(nèi)容。

　　4、成交日期

　　一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件（如建筑面積、容積率、建筑密度等）、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價(jià)格等。區(qū)域因素及個(gè)別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。

　　5、因素選擇

　　估價(jià)時(shí)選擇的比較因素，應(yīng)包括影響地價(jià)的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個(gè)別因素。以上因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。

　　選擇因素的原則：

　　a、結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地區(qū)地價(jià)的因素有差異，且影響程度不同。類型不一致，應(yīng)進(jìn)行交易類型的修正（除抵押評估外，一般不選擇抵押實(shí)例）。

　　b、成交日與待估宗地的估價(jià)期日應(yīng)接近。

　　c、選擇地價(jià)影響因素時(shí)要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報(bào)告第二部分分析的地價(jià)影響因素對應(yīng)，必要時(shí)應(yīng)說明進(jìn)行因素選擇的依據(jù)。