深圳小區(qū)業(yè)主委員會選舉遭遇五大瓶頸

　　每年三四月份，深圳部分小區(qū)都不約而同地上演一幕“重頭戲”：組建或改選業(yè)主委員會。自2004年《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例（修訂）》和2005年《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》相繼頒布后，鵬城的小區(qū)居民們逐漸點亮了維護自身權益的明燈。

　　然而，制度的保障是一方面，現實情況是另一方面。深圳不少小區(qū)的業(yè)委會選舉工作并不順暢，甚至每一次選舉或改選，都涉及利益群體的較量———有的大業(yè)主過多取代普通業(yè)主說話，有人為拉選票勾心斗角，也有人為選自己滿意的候選人互不妥協(xié)……不少市民感慨：選舉業(yè)主委員會為何這么難？本報記者調查發(fā)現，小區(qū)業(yè)主委員會的組建和選舉主要受到五大瓶頸的制約。

　　[瓶頸一]業(yè)主身份難以確認

　　成立業(yè)主委員會首先要確定業(yè)主身份。而對于出租屋較多的小區(qū)來說，難以確定業(yè)主身份成為阻礙業(yè)委會組建的主要因素。

　　“我們不知道真正的業(yè)主是誰�！绷_湖區(qū)翠竹社區(qū)工作站的丁小姐介紹，最近，該社區(qū)翠竹苑小區(qū)的居民通過投訴或上網發(fā)帖的方式呼吁成立業(yè)主委員會，但因為部分業(yè)主的身份無法確認，使得社區(qū)工作站一直無法安排業(yè)委會選舉的工作。翠竹苑是上世紀80年代建起來的老區(qū)，目前租戶達到70%以上。“業(yè)主換了又換，但很少有人主動來社區(qū)工作站登記。”丁小姐說，目前，小區(qū)內70多棟居民樓共安排了100多位正副樓長，專門負責登記業(yè)主資料，但交到社區(qū)的名單數不到總戶數的一半。

　　在戶籍人口不到總人口數量5%的橫崗街道，許多小區(qū)都存在業(yè)主不入住、將房子出租或空置的情況。下轄多個大型小區(qū)和樓盤的華僑社區(qū)竟沒有一個小區(qū)成立業(yè)委會。該社區(qū)工作站人員表示，沒有業(yè)主牽頭組建業(yè)委會，而租戶一般都不愿干涉物業(yè)管理方面的事務，因此成立業(yè)委會的想法難以實施。

　　[瓶頸二]部分物管處不贊成

　　在居民看來，成立業(yè)主委員會的主要目的是對現有物業(yè)管理公司的監(jiān)督。因此，部分物管處對小區(qū)居民成立業(yè)委會的做法持不贊成甚至不友好態(tài)度。

　　荷坳社區(qū)內最大的樓盤水晶之城 （論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞）（查看地圖）有數百戶業(yè)主入住，卻始終沒成立業(yè)委會，而居民與物業(yè)管理處存在的矛盾難以化解。該小區(qū)不少居民一直對小區(qū)的物業(yè)管理頗有怨言，針對盜竊、環(huán)衛(wèi)欠佳等方面的投訴在業(yè)主論壇屢見不鮮。這些情況未得到解決，主要是因為缺少業(yè)委會，居民無法對物業(yè)公司的管理工作進行有效監(jiān)督。去年9月30日晚，業(yè)主在該小區(qū)廣場自發(fā)組織業(yè)主大會，提倡成立業(yè)委會以維護業(yè)主權益，會議進行當中遭遇突然停電，“會上曝光了很多管理處不作為的例子，我們認為無緣故的突然停電和管理處有關�！笔潞螅�管理處稱停電事件為“偶然情況”。

　　[瓶頸三]對候選人意見不一

　　推薦業(yè)主委員會委員候選人是業(yè)委會籌備組的主要職責，但一些小區(qū)因籌備小組內部對候選人有分歧，而使選舉無法進行。

　　羅湖區(qū)金福大廈連續(xù)四年籌建業(yè)主委員會都沒成功，問題就在于對候選人的看法有分歧。按規(guī)定程序，小區(qū)成立了5人籌備小組，其中3位業(yè)主代表是通過其對小區(qū)關心程度，經業(yè)主推薦擔任籌備者的。一位知情者說，當時社區(qū)工作站、開發(fā)商和業(yè)主代表都推薦了候選人，但因為業(yè)主代表不贊成社區(qū)工作站和開發(fā)商推薦的人選，堅持只承認業(yè)主推薦的候選人�！岸�社區(qū)工作站與開發(fā)商認為，候選人不能只代表一方的利益，所以僵持不下。”

　　[瓶頸四]大業(yè)主不太受信任

　　小區(qū)在進行業(yè)主大會投票時，有一個“投票權數”，直接影響了業(yè)委會成員的選舉。按照每十平方米為一個投票權的規(guī)定，擁有房子的建筑面積越大，投票權數就越多。這就存在所選的業(yè)委會成員大部分是大業(yè)主的情況，大業(yè)主與開發(fā)商之間的關系又常常讓小業(yè)主覺得所選的人“不可靠”。

　　翠竹社區(qū)沁芳名苑 （論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞）（查看地圖）小區(qū)在去年12月28日成立了首個業(yè)委會，但不到半年，該業(yè)委會就遭到居民們投訴，被要求改選。原因在于，7位業(yè)委會成員中有5位是大業(yè)主，“大業(yè)主擁有幾百甚至上千平方米的房產，他們跟開發(fā)商有著千絲萬縷的聯系，不能完全代表小區(qū)的整體利益。”一居民向記者反映，該小區(qū)有90多個停車場，而業(yè)主車輛達300多輛，停車位根本不夠用，問題遲遲未獲解決。該居民抱怨，本該在紅線圖內的26層樓被加蓋到31層，甚至有6套房子樓頂連通，被大業(yè)主當作私家游泳池。

　　[瓶頸五]投票率較低難順選

　　業(yè)主投票率過半才能成立業(yè)委會。而對于出租屋較多的小區(qū)來說，50%的投票率是個困難數，業(yè)主委員會的選舉工作經�！坝蓄^沒尾”。

　　去年年底，水晶之城小區(qū)組織業(yè)委會選舉，當業(yè)主們拿到選票時，大多數人發(fā)現候選名單上的人一個也不認識；而小區(qū)QQ群卻成為選舉中的重要拉票渠道，“至少在QQ群里還認識幾位值得信賴的網友，選他們代表業(yè)主講話總比選陌生人好�！�

　　然而，該小區(qū)居民里的網友始終只占少數，租客和購房作投資用途的業(yè)主均無法投票，而多數居民安于現狀，參與選舉業(yè)委會的興趣不大。至今年3月中旬，該小區(qū)業(yè)委會選舉的投票率不足10%，因此至今無法成功選出業(yè)委會成員。