某小區(qū)70多平方米的物業(yè)管理用房在今年1月份老物業(yè)公司撤出后,被他們鎖上了一間,造成新的物業(yè)公司不但辦公面積狹小,而且連生活用水、上廁所等基本問題都得不到解決。
老物業(yè)公司把物業(yè)管理用房上鎖的理由:這套物業(yè)管理用房的產權還是屬于開發(fā)商,開發(fā)商想怎么處理就怎么處理。
面對此種情況,業(yè)委會應該如何維護廣大業(yè)主的利益,解決物業(yè)管理用房問題呢?
分析:根據國務院條例,物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體小區(qū)業(yè)主,不是屬于開發(fā)商的,開發(fā)商無權處理物業(yè)管理用房。處理意見和法律依據如下:
首先,業(yè)委會可以到房產規(guī)劃局查明小區(qū)物業(yè)管理用房的標注,因為建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產初始登記時,應當將物業(yè)管理用房的座落、面積、室號在預測面積(實測面積)報告中予以注明,并加蓋建設單位公章,物業(yè)管理用房在小區(qū)規(guī)劃中都應配置。根據《上海市實施〈物業(yè)管理條例〉的若干意見》規(guī)定:1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域,其物業(yè)管理用房應按照規(guī)劃中配置的標準提供;規(guī)劃中未配置的,按照物業(yè)管理區(qū)域實際使用狀況予以提供。老物業(yè)公司實際使 用的物業(yè)管理用房是70多平方米,物業(yè)公司更換后使用的物業(yè)管理用房也應是70多平方米。
其次,根據《物業(yè)管理條例》第三十八條的規(guī)定:物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體小區(qū)業(yè)主。
業(yè)委會應盡快和開發(fā)商一起把物業(yè)管理用房的產權由開發(fā)商的大產證轉到業(yè)主大會的名下。
根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,物業(yè)服務合同終止時,老物業(yè)應將物業(yè)管理用房和下列材料交還給業(yè)主委員會:
1、竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
2、設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料;
3、物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
4、物業(yè)管理所必需的其他資料。
如果老物業(yè)公司不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
根據以上規(guī)定,業(yè)委會可以先把此情況向房地產行政主管部門反映,由房地產行政主管部門通過調解解決;若協商不成的,可以經業(yè)主大會同意,向人民法院提起訴訟;業(yè)委會也可經業(yè)主大會決定直接向法院提起訴訟。
為避免開發(fā)商違規(guī)出售物業(yè)管理用房,業(yè)委會可以提請房地產登記部門給予產權異議登記,并盡快解決爭端。
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