第二部分 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理

　　第二章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場的特性、市場結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)房地產(chǎn)市場概述

　　一、房地產(chǎn)市場的概念

　　二、房地產(chǎn)市場的運(yùn)行環(huán)境

　　三、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力量

　?。ㄒ唬┙鹑跇I(yè)的發(fā)展

　　（二）信息通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　?。ㄈ┥a(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　　（四）人文環(huán)境的變化

　?。ㄎ澹┳匀画h(huán)境的變化

　　（六）政治制度的變遷

　　四、房地產(chǎn)市場的參與者

　?。ㄒ唬┩恋厮姓呋虍?dāng)前的土地使用者

　　（二）開發(fā)商

　?。ㄈ┱罢畽C(jī)構(gòu)

　?。ㄋ模┙鹑跈C(jī)構(gòu)

　　（五）建筑承包商

　?。I(yè)顧問

　　1．建筑師

　　2．工程師

　　3．會計師

　　4．造價工程師或經(jīng)濟(jì)師

　　5．房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人

　　6．律師

　?。ㄆ撸┫M(fèi)者或買家

　　第二節(jié)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

　　一、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

　　二、房地產(chǎn)市場細(xì)分

　?。ㄒ唬┌吹赜蚍秶?xì)分

　?。ǘ┌捶康禺a(chǎn)用途細(xì)分

　　（三）按存量增量細(xì)分

　?。ㄋ模┌唇灰仔问郊?xì)分

　?。ㄎ澹┌茨繕?biāo)市場細(xì)分

　　三、房地產(chǎn)市場指標(biāo)

　?。ㄒ唬┕┙o指標(biāo)

　?。ǘ┬枨笾笜?biāo)

　?。ㄈ┦袌鼋灰字笜?biāo)

　　第三節(jié)房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　一、房地產(chǎn)市場的特性

　?。ㄒ唬┦袌龉┙o的壟斷性

　?。ǘ┦袌鲂枨蟮膹V泛性和多樣性

　?。ㄈ┦袌鼋灰椎膹?fù)雜性

　　（四）市場價格與位置密切相關(guān)

　?。ㄎ澹┐嬖趶V泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　（六）市場信息的不對稱性

　　二、房地產(chǎn)市場的功能

　?。ㄒ唬┡渲么媪糠康禺a(chǎn)資源和利益

　?。ǘ╋@示房地產(chǎn)市場需求變化

　?。ㄈ┲笇?dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化

　　1．建設(shè)新的房地產(chǎn)項目或改變原來物業(yè)的使用方式

　　2．某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化

　?。ㄋ模┲笇?dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計劃

　?。ㄎ澹┮龑?dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

　　第四節(jié)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律

　　一、房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)空間市場

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)資產(chǎn)市場

　　（三）房地產(chǎn)空間市場和資產(chǎn)市場之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　二、房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　（二）房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　?。ㄈ﹤鹘y(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　?。ㄋ模┓治龇康禺a(chǎn)周期運(yùn)動的新觀念

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場的自然周期

　　（六）房地產(chǎn)市場的投資周期

　?。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　三、房地產(chǎn)泡沫與過熱

　　（一）房地產(chǎn)泡沫及成因

　　1．房地產(chǎn)泡沫的定義

　　2．房地產(chǎn)泡沫的成因

　?。ǘ斑^度開發(fā)”及誘因

　　1．房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)

　　2．過度開發(fā)的誘因

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　1．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

　　2．房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　（四）房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　第五節(jié)政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)

　　一、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場失靈

　　（二）住房問題和住房保障

　?。ㄈ┖暧^經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　（四）房地產(chǎn)價格劇烈波動

　?。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)市場非均衡

　　二、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的手段

　　（一）土地供應(yīng)政策

　?。ǘ┙鹑谡?/P>

　?。ㄈ┳》空?/P>

　?。ㄋ模┏鞘幸?guī)劃

　　（五）地價政策

　?。┒愂照?/P>

　　（七）租金控制

　　三、規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施

　　（一）健全市場準(zhǔn)入制度

　?。ǘ┩苿有袠I(yè)誠信體系建設(shè)

　　（三）規(guī)范交易程序

　?。ㄋ模┘訌?qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)市場的概念、運(yùn)行環(huán)境，影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會經(jīng)濟(jì)力

　　量和房地產(chǎn)市場的參與者

　　2．掌握房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)

　　3．掌握房地產(chǎn)市場的特性與功能

　　4．熟悉房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場

　　5．掌握房地產(chǎn)市場的周期循環(huán)

　　6．了解房地產(chǎn)泡沫與過熱

　　7．了解政府對房地產(chǎn)市場的干預(yù)

　　為幫助參加房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的學(xué)員有效備考，2008年建設(shè)工程教育網(wǎng)聘請國內(nèi)權(quán)威的房地產(chǎn)估價師考試輔導(dǎo)專家，充分利用自身網(wǎng)絡(luò)教育優(yōu)勢，強(qiáng)力推出“2008年全國房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)”，學(xué)員自付費(fèi)之日起可不限時間、次數(shù)重復(fù)點播學(xué)習(xí)，直到當(dāng)期考試結(jié)束后一周關(guān)閉，并可享受24小時權(quán)威專家在線答疑服務(wù)，機(jī)會難得，欲報從速！

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