2003年全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試

——房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理試卷

　　一、單項選擇題（共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。）

　　1．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（　?。?。
　　A．位置固定性
　　B．不一致性
　　C．適應(yīng)性
　　D．相互影響性

　　2．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價值（　?。?。
　　A．下降
　　B．上升
　　C．不變
　　D．不能確定

　　3．下列風(fēng)險中，屬于個別風(fēng)險的是（　?。?。
　　A．購買力風(fēng)險
　　B．市場供求風(fēng)險
　　C．政策風(fēng)險
　　D．比較風(fēng)險

　　4．已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅5％、城市維護建設(shè)稅7％、教育費附加3％，若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為（　?。┤f元。
　　A．55.0
　　B．85.6
　　C．150.0
　　D．123.6

　　5．某家庭購買一套面積為100m²的商品住宅，單價為5000元/ m²，首付款為房價的30％，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（　?。┰?BR>　　A．1002.45
　　B．1012.45
　　C．1027.42
　　D．1037.45

　　6．某家庭以30萬元購買了一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6％，按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸款本金5萬元，則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少（　?。┰?BR>　　A．544.10
　　B．555.10
　　C．1776.32
　　D．2109.38

　　7．某家庭以住房抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月2500元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（　?。┰?。
　　A．301.53
　　B．2983.84
　　C．1524.15
　　D．1587.65

　　8．某物業(yè)的購買價為100萬元，其中50萬元為銀行抵押貸款，期限10年，年利率12％。按年等額償還。如該物業(yè)年掙經(jīng)營收入為30萬元，則該物業(yè)投資的還本付息比率為（　?。?BR>　　A．0.18
　　B．0.12
　　C．3.39
　　D．5.00

　　9.甲寫字樓購買價格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字摟購買價格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為10萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資之現(xiàn)金回報率的關(guān)系為（　　）。
　　A.甲>乙
　　B.甲<乙
　　C.甲=乙
　　D.無法判斷

　　10．土地使用者因使用國有土地而需按規(guī)定每年支付給政府的費用是（　?。?BR>　　A．土地使用權(quán)出讓費　建設(shè)工程教育網(wǎng)提供
　　B．土地使用費
　　C．土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費
　　D．毛地價

　　11．市場的客體通常是指（　?。?。
　　A．買家
　　B．賣家
　　C．交易對象
　　D．交易價格

　　12．在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過程中，承擔開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計、建筑設(shè)計等項工作的，一般是（　　）。
　　A．建筑師
　　B．結(jié)構(gòu)工程師
　　C．設(shè)備工程師
　　D．監(jiān)理工程師

　　13．決定投資型房地產(chǎn)購買者愿意支付價格水平的最主要因素是（　?。?。
　　A．滿足購買者使用要求
　　B．購買者支付能力
　　C．物業(yè)預(yù)期收益
　　D．物業(yè)用途

　　14．按照四象限模型，確定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的關(guān)鍵是房地產(chǎn)使用市場的（　?。?。
　　A．存量規(guī)模
　　B．租金水平
　　C．開發(fā)成本
　　D．資本化率

　　15．在房地產(chǎn)市場自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（　?。?。
　　A．空置率>合理空置率
　　B．空置率<合理空置率
　　C．空置率=合理空置率
　　D．不能判斷

　　16．對市場需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務(wù)分析等進行的預(yù)可行性研究，屬于（　?。╇A段。
　　A．投資機會研究
　　B．初步可行性研究
　　C．詳細可行性研究
　　D．項目的評估和決策

　　17．下列費用中，不屬于土地費用的是（　?。?。
　　A．土地使用權(quán)出讓金
　　B．城市建設(shè)配套費
　　C．拆遷安置補償費
　　D．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

　　18．以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法是（　　）。
　　A．單元估算法
　　B．單位指標估算法
　　C．工程量近似匡算法
　　D．概算指標估算法

　　19．下列費用中，不屬于企業(yè)財務(wù)費用的是（　　）。
　　A．審計費
　　B．利息
　　C．外匯、匯兌凈損失
　　D．融資代理費

　　20．財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個（　?。﹥?nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。
　　A．計算期
　　B．動態(tài)投資回收期
　　C．項目壽命期
　　D．開發(fā)期

　　21．動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（　?。?BR>　　A．動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期
　　B．動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期
　　C．動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期
　　D．動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期

　　22．財務(wù)杠桿效應(yīng)是由于（　?。┮鸬摹?BR>　　A．貸款利率與項目全投資收益率不同
　　B．預(yù)售收入與自有資金收入占總收入比例不同
　　C．預(yù)售收入資金回籠較快
　　D．自有資金投入時間點的差異

　　23．項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（　　）。
　　A．獲利能力分析
　　B．盈虧平衡分析
　　C．市場狀況分析
　　D．定性風(fēng)險分析

　　24．對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結(jié)果變化進行分析的常用方法是（　?。?BR>　　A．保本點分析
　　B．敏感性分析
　　C．現(xiàn)金流量分析
　　D．統(tǒng)計試驗分析

　　25．當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時，進行風(fēng)險分析的方法一般采用（　　）。
　　A．概率分析
　　B．解析法
　　C．蒙特卡洛法
　　D．杠桿分析

　　26．對開發(fā)商而言，在下列合同形式及補充條款中，風(fēng)險最大的是（　?。?。
　　A．固定總價合同，采用按日計價的增價條款
　　B．固定總價合同，采用重大增價條款調(diào)整
　　C．固定總價合同，采用延期增價條款
　　D．成本加浮動酬金合同　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息

　　27．房地產(chǎn)開發(fā)項目所采用的建筑工程施工合同文件優(yōu)先解釋的順序為（　?。?BR>　　A．合同協(xié)議書、投標書及其附件；圖紙、工程報價單或預(yù)算書
　　B．圖紙、投標書及其附件、合同協(xié)議書、工程報價單或預(yù)算書
　　C．合同協(xié)議書、投標書及其附件、工程報價單或預(yù)算書、圖紙
　　D．圖紙、工程報價單或預(yù)算書、投標書及其附件、合同協(xié)議書

　　28．當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關(guān)單位進行驗收的是（　?。?BR>　　A．開發(fā)商
　　B．設(shè)計單位
　　C．承包商
　　D．監(jiān)理單位

　　29．2002年3月某人以4.5萬元的預(yù)付款訂購了一套售價為30萬元的期房，2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預(yù)付款的收益率為，（　?。?BR>　　A．12％
　　B．13.4％
　　C．80％
　　D．125％

　　30．目前，中國個人住房抵押貸款期限最長不超過（　?。┠?。
　　A．10
　　B．15
　　C．20
　　D．30

　　31．當貸款綜合風(fēng)險度超過（　　）時，為高風(fēng)險貸款。
　　A．50％
　　B．60％
　　C．80％
　　D．90％

　　32．根據(jù)估計的總銷售收入和銷售量來制定價格的方法稱為（　　）。
　　A．成本加成定價法
　　B．目標定價法
　　C．撇脂定價法
　　D．認知價值定價法

　　33．當某開發(fā)商的成本費用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競爭優(yōu)勢時。可以采用的定價法是（　?。?。
　　A．領(lǐng)導(dǎo)定價法
　　B．挑戰(zhàn)定價法
　　C．隨行就市定價法
　　D．滲透定價法

　　34．在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（　?。┪飿I(yè)。
　　A．收益性
　　B．工業(yè)性
　　C．居住性
　　D．特殊性

　　35．在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場間位置的優(yōu)劣主要取決于（　?。?BR>　　A．物業(yè)的易接近性
　　B．物業(yè)的臨街狀況
　　C．物業(yè)的周圍環(huán)境
　　D．物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度

　　二、多項選擇題（共15小題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分；錯選或當選的，不得分；少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。）

　　1．下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟壽命和自然壽命的說法中，正確的有（　　）。
　　A．房地產(chǎn)同時具有經(jīng)濟壽命和自然壽命
　　B．自然壽命一般要比經(jīng)濟壽命長
　　C．如果房地產(chǎn)維護狀況良好，可以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個經(jīng)濟壽命
　　D．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命與使用性質(zhì)無關(guān)　建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
　　E．房地產(chǎn)的經(jīng)濟壽命是指在正常市場和運營狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時間

　　2．物業(yè)的資本價值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，未來經(jīng)營費用包括（　?。?BR>　　A．重新裝修費用
　　B．更新改造費用
　　C．建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費用
　　D．空置損失費用
　　E．為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價損失

　　3．關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營收入、利潤和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（　　）。
　　A．經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入
　　B．利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額
　　C．稅后利潤=利潤總額-所得稅　建設(shè)工程教育網(wǎng)信息
　　D．經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金
　　E．銷售稅金=營業(yè)稅+城市維護建設(shè)稅+房產(chǎn)稅+土地使用稅

　　4．房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（　?。?。
　　A．投資機會尋找
　　B．市場分析
　　C．投資機會篩選
　　D．財務(wù)評價
　　E．規(guī)劃設(shè)計

　　5．城市土地開發(fā)和供應(yīng)計劃，一般由（　?。┌闯鞘锌傮w發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。
　　A．土地管理部門
　　B．規(guī)劃管理部門
　　C．市場管理部門
　　D．設(shè)計管理部門
　　E．計劃管理部門

　　6．市場主體通常包括（　?。?BR>　　A．買家
　　B．賣家
　　C．交易對象
　　D．交易價格
　　E．交易行為

　　7．開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時，不僅要考慮其過去的業(yè)績、資金實力和技術(shù)水平，還要審核承包商對擬開發(fā)項目的（　?。?。
　　A．施工方案
　　B．工期
　　C．質(zhì)量目標
　　D．報價
　　E．市場售價

　　8．在進行可行性分析中的調(diào)查研究時，資源調(diào)查一般包括（　　）。
　　A．開發(fā)項目用地現(xiàn)狀
　　B．市場供給量
　　C．交通運輸條件
　　D．水文地質(zhì)
　　E．氣象

　　9．前期工程費用主要包括（　?。?BR>　　A．拆遷安置補償費
　　B．規(guī)劃費用
　　C．設(shè)計費用
　　D．可行性研究費用
　　E．“三通一平”費用

　　10．投標價格如果出現(xiàn)單項報價之和不等于總報價時，符合規(guī)定的處理方法有（　?。?BR>　　A．以總報價為準　建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
　　B．以單項報價之和修正總報價
　　C．以單價為準，重新計算總報價
　　D．雙方可以重新商議價格
　　E．該投標報價無效

　　11．金融機構(gòu)在融出資金時，要遵循（　　）原則。
　　A．流動性
　　B．安全性
　　C．償還性
　　D．盈利性
　　E．地域性

　　12．金融機構(gòu)進行項目貸款審查時，要進行(　?。┕ぷ鳌?BR>　　A．客戶評價
　　B．項目評估
　　C．擔保方式評價
　　D．貸款綜合評價
　　E．環(huán)境評價

　　13．企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（　?。?。
　　A．量力而行法
　　B．銷售百分比法
　　C．目標任務(wù)法
　　D．競爭對等法
　　E．談判法

　　14．下列房地產(chǎn)定價方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價的有（　?。?。
　　A．認知價值定價法
　　B．價值定價法
　　C．領(lǐng)導(dǎo)定價法
　　D．挑戰(zhàn)定價法
　　E．隨行就市定價法

　　15．收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（　?。?BR>　　A．潛在毛租金收入
　　B．空置損失
　　C．租金損失
　　D．其他收入
　　E．經(jīng)營費用

　　三、判斷題（共15小題，每題1分。請根據(jù)判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

　　1．房地產(chǎn)置業(yè)投資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對于建筑物自然壽命和經(jīng)濟壽命來說要短得多?！　。ā　。?/P>

　　2．從理論上說，通過投資組合可將投資者所面對的風(fēng)險完全抵消。　?。ā　。?/P>

　　3．開發(fā)商成本利潤率等于開發(fā)投資項目竣工后項目正常盈利年份的年凈經(jīng)營收入與總開發(fā)成本之比?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。ā　。?/P>

　　4．土地使用者可以通過出讓方式取得60年期的居住用地的土地使用權(quán)。 （　?。?/P>

　　5．居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積?！　。ā　。?/P>

　　6．人們在房地產(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對的、無條件的，但一般是排他的?！　。ā　。?/P>

　　7．在四象限模型中，如果需求量對租金特別敏感，則第一象限的需求曲線會變得與縱軸平行?！　。ā　。?/P>

　　8．房地產(chǎn)市場預(yù)測中的定性預(yù)測方法主要用于短期預(yù)測?！　。ā　。?/P>

　　9．“三項預(yù)測值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種?！　。ā　。?/P>

　　10．在評標期間，開發(fā)商與評標小組可以要求投標人回答或澄清某些含糊不清的問題，也可以要求投標者調(diào)整報價?！　　。ā　。?/P>

　　11．對于投資者認為經(jīng)濟可行的房地產(chǎn)投資項目，其投資的財務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率?！　。ā　。?/P>

　　12．在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多?！　　　　　　　。ā　。?/P>

　　13．如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價策略?！　。ā　。?/P>

　　14．過高或過低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失?！　。ā　?）

　　15．物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入?！　。ā　?）

　　 四、計算題（共2小題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后兩位。）

　　1．某投資者以1.8萬元/m²的價格購買了一個建筑商積為60m²的店鋪；用于出租經(jīng)營。該投資者以自有資金支付了總價款的30％，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為10年，年利率為5.31％基礎(chǔ)上上浮1.5個百分點，按年等額償還。經(jīng)營費用為毛租金收入的25％。投資者希望該店鋪投資在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率不低于12％。試計算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報率要求的月租金單價（每平方米建筑面積月毛租金）。（8分）

　　2．某開發(fā)商于2000年8月1日投資開發(fā)一專業(yè)商場，開發(fā)期為3年，平均售價為0.8萬元/m²。2002年8月1日王某以1.1萬元／m²的價格購買了其中50m²的店面，并向開發(fā)商支付了5萬元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為47年。2003年8月1日開發(fā)商交房時，王某又支付了11.5萬元，余款由商業(yè)銀行提供的10年期抵押貸款支付，年貸款利率為6.5％，按年末等額付款方式償還。另外，王某與一承租人訂了一份為期10年（2003年8月1日至2013年7月31日）的租賃臺同。合同規(guī)定，第一年租金為每月150元/m²，此后租金按每年2％的比率遞增，每年年來一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營費用為3萬元。王某打算在出租期滿時，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費估計為6萬元。如果王某要求其自有資金在整個投資經(jīng)營期的內(nèi)部收益率迭到12％，試計算屆時最低轉(zhuǎn)售單價（計算時點為2003年8月1日，不考慮裝修時間和轉(zhuǎn)售稅費，計算結(jié)果精確到元）。（12分）

　　參考答案

　　一、單項選擇題

　　二、多項選擇題

　　三、判斷題

　　四、計算題

　　1．購買商鋪總投資：18000×60=1080000元

　　購買商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）：1080000×30％=324000元

　　購買商鋪的貸款額（P）：1080000×70％=756000元

　　抵押貸款年還本付息額：i=1.5％+5.31％=6.81％，n=10年

　　A=Pi(1+i)ⁿ/[(1+ i)ⁿ-1]

　　=756000×(6.81％×)1+6.81％)¹⁰/[(1+6.81％)¹⁰-1]=106693.99元

　　凈經(jīng)營收入（利用現(xiàn)金回報率）：（凈經(jīng)營收入-年還本付息額）/首付款=12％

　　所以：凈經(jīng)營收入=首付款×12％+年還本付息額

　　=324000×12％+106693.99=145573.99元

　　有效毛租金收入=潛在毛租金收入=凈經(jīng)營收入+經(jīng)營費用=145573.99+毛租金收入×25％

　　則：毛租金收入=145573.99/(1-25％)=194098.65元

　　最低月租金單價=毛租金收入，（可出租面積×12個月）

　　=194098.65/(60×12）=269.58元/m²

　　2．（1）現(xiàn)金流入現(xiàn)值：

　　a．租金收入現(xiàn)值：

　　A₁/(i-s)×[1-(1+s)ⁿ]/(1+i)ⁿ

　　=150×12×50/(12％-2％)×[1-(1+2％)¹⁰]/(1+12％)¹⁰=54.6765萬元

　　b．轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值：χ/(1+12％)¹⁰

　?。?）現(xiàn)金流出現(xiàn)值：

　　a．定金：5×(1+12％)=5.6萬元

　　b．追加首付款：11.5萬元

　　c．貸款償還：總房價：50×1.1=55萬元

　　貸款額（P）：55-(5+11.5)=38.5萬元

　　年還本付息額：A=Pi/[1-(1+i)^-n］

　　=38.5×6.5％/［1-(1+6.5％)^-10］＝5.3555萬元

　　折現(xiàn)值：P=A/i×[1-(1+i)^-n］

　　=5.3555/12％×［1-(1+6.5％)^-10 ］=30.2598

　　d.出租成本：A/i×[1-(1+i)^-n=3/12％×[1-(1+12％)^-10]=16.9507萬元

　　裝修費用：6×(1+12％)^-10=1.9318萬元

　　（3）轉(zhuǎn)售單價：

　　令凈現(xiàn)值為0，則有：54.6765+χ/(1+12％)¹⁰-5.6-11.5-30.2598-16.9507-1.9318=0

　　因此，χ=35.9216萬元

　　轉(zhuǎn)售單價為：35.9216/50=0.7184萬元/m²