第九章房地產金融與項目融資

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產金融、房地產資本市場、房地產項目融資等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié)房地產資本市場

　　一、房地產市場與資本市場

　　二、房地產企業(yè)的權益融資與債務融資

　?。ㄒ唬嘁嫒谫Y

　?。ǘ﹤鶆杖谫Y

　　三、房地產開發(fā)貸款與土地儲備貸款

　　（一）房地產開發(fā)貸款

　　1．土地購置貸款

　　2．土地開發(fā)貸款

　　3．建設貸款

　?。ǘ┩恋貎滟J款

　　四、房地產抵押貸款

　?。ㄒ唬﹤€人住房抵押貸款

　　（二）商用房地產抵押貸款

　?。ㄈ┰诮üこ痰盅嘿J款

　　（四）金融機構對房地產抵押物的要求

　　1．合法設定房地產抵押權

　　2．擇優(yōu)選擇設押的房地產

　　3．合理確定抵押率

　　4．處置抵押物的渠道暢通

　　五、房地產抵押貸款二級市場

　　（一）抵押貸款二級市場的發(fā)展

　?。ǘ┑盅嘿J款二級市場發(fā)展的條件

　?。ㄈ┑盅嘿J款支持證券的類型

　　六、房地產投資信托基金

　　（一）房地產投資信托基金的涵義

　?。ǘ┓康禺a投資信托基金的分類

　?。ㄈ┓康禺a投資信托基金的特征

　　1．流動性好

　　2．市場價值穩(wěn)定

　　3．高現金回報

　　4．有效分散投資風險

　　5．抵御通貨膨脹

　?。ㄋ模┓康禺a估價師的角色

　　第二節(jié)房地產金融風險

　　一、房地產開發(fā)貸款風險及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a開發(fā)貸款的風險

　　1．政策風險

　　2．市場風險

　　3．經營風險

　　4．財務風險

　　5．完工風險

　　6．抵押物估價風險

　　7．貸款保證風險

　　（二）金融機構對房地產開發(fā)貸款的風險管理

　　二、土地儲備貸款風險及其管理

　　（一）土地儲備貸款的風險

　?。ǘ┩恋貎滟J款的風險管理

　　三、個人住房貸款風險及其管理

　?。ㄒ唬﹤€人住房貸款的風險

　　1．操作風險

　　2．信用風險

　　3．市場風險

　　4．管理風險

　　5．法律風險

　　（二）個人住房抵押貸款的風險管理

　　四、房地產投資信托基金風險及其管理

　?。ㄒ唬┓康禺a投資信托基金的風險

　　1．經營風險

　　2．市場風險

　　3．利率風險

　　（二）房地產投資信托基金的風險管理

　　1．提升專業(yè)化經營水平

　　2．提升規(guī)模經營水平

　　3．吸引機構投資者參與

　　4．制定積極穩(wěn)妥的經營戰(zhàn)略

　　5．建立優(yōu)秀的管理隊伍

　　第三節(jié)房地產項目融資

　　一、房地產項目融資的概念

　　（一）房地產投資項目使用資金特性

　?。ǘ┓康禺a項目融資的含義

　　（三）房地產項目融資的意義

　　二、房地產項目融資方案

　　（一）融資組織形式選擇．

　?。ǘ┵Y金來源選擇

　　（三）資本金籌措

　?。ㄋ模﹤鶆召Y金籌措

　　1．信貸融資

　　2．債券融資

　　（五）預售或預租

　?。┤谫Y方案分析

　　1．資金來源可靠性分析

　　2．融資結構分析

　　3．融資成本分析

　　4．融資風險分析

　　三、金融機構對房地產項目貸款的審查

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)資信等級評價

　　（二）貸款項目評估

　?。ㄈ┓康禺a貸款擔保方式評價

　　1．保證

　　2．抵押

　　3．質押

　　（四）貸款綜合評價

　　考試要求

　　1．掌握房地產市場與資本市場

　　2．掌握房地產企業(yè)的權益融資與債務融資

　　3．掌握房地產開發(fā)貸款

　　4．熟悉土地儲備貸款

　　5．掌握房地產抵押貸款

　　6．熟悉房地產抵押貸款二級市場

　　7．掌握房地產投資信托基金

　　8．掌握房地產金融風險

　　9．掌握房地產項目融資的概念

　　10．熟悉房地產項目融資方案

　　11．熟悉金融機構對房地產項目貸款的審查

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