第三部分房地產(chǎn)估價理論與方法

　　第八章 收益法及其運用

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益法，包括其含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟以及每個操作步驟所涉及的具體內(nèi)容等的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié)收益法概述

　　一、收益法的含義

　　二、收益法的理論依據(jù)

　　三、收益法適用的估價對象和條件

　?。ㄒ唬┦找娣ㄟm用的估價對象

　?。ǘ┦找娣ü纼r需要具備的條件

　　四、收益法估價的操作步驟

　　第二節(jié)報酬資本化法的公式

　　一、報酬資本化法最一般的公式

　　二、凈收益每年不變的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　?。ㄈ﹥羰找婷磕瓴蛔兊墓降淖饔?/P>

　　1．直接用于測算價格

　　2．用于不同期限價格之間的換算

　　3．用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低

　　4．用于市場法中因期限不同進行的價格調(diào)整

　　三、凈收益在前若干年有變化的公式

　　1．一）收益期限為有限年的公式

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　四、凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　五、凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　六、凈收益按一定比率遞增的公式

　?。ㄒ唬┦找嫫谙逓橛邢弈甑墓?/P>

　　（二）收益期限為無限年的公式

　　七、凈收益按一定比率遞減的公式

　　（一）收益期限為有限年的公式

　?。ǘ┦找嫫谙逓闊o限年的公式

　　八、預(yù)知未來若干年后的價格的公式

　　第三節(jié)凈收益的求取

　　一、凈收益測算的基本原理

　?。ㄒ唬┗谧赓U收入測算凈收益的基本原理

　?。ǘ┗跔I業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　二、不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　?。ㄒ唬┏鲎獾姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

　?。ǘI業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取

　　（三）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取

　?。ㄋ模┗旌鲜找娴姆康禺a(chǎn)凈收益的求取

　　三、求取凈收益應(yīng)注意的問題

　?。ㄒ唬┯行问找婧蜔o形收益

　　（二）實際收益和客觀收益

　?。ㄈ酚^估計、保守估計和最可能估計

　　四、收益期限和凈收益流模式的確定

　?。ㄒ唬┦找嫫谙薜拇_定

　?。ǘ﹥羰找媪髂Ｊ降拇_定

　　第四節(jié)報酬率的求取

　　一、報酬率的實質(zhì)

　　二、報酬率的求取方法

　?。ㄒ唬├奂臃?/P>

　?。ǘ┦袌鎏崛》?/P>

　?。ㄈ┩顿Y報酬率排序插入法

　　第五節(jié)直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　（一）直接資本化法的含義及基本公式

　?。ǘ追N收益乘數(shù)法

　　1．毛租金乘數(shù)法

　　2．潛在毛收入乘數(shù)法

　　3．有效毛收入乘數(shù)法

　　4．凈收益乘數(shù)法

　　二、資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　三、資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　四、直接資本化法與報酬資本化法的比較

　?。ㄒ唬┲苯淤Y本化法的優(yōu)缺點

　　（二）報酬資本化法的優(yōu)缺點

　　第六節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)

　　一、投資組合技術(shù)　建設(shè)工程教育網(wǎng)

　　（一）土地與建筑物的組合

　?。ǘ┑盅嘿J款與自有資金的組合

　　二、剩余技術(shù)

　　（一）土地剩余技術(shù)

　?。ǘ┙ㄖ锸Ｓ嗉夹g(shù)

　　（三）自有資金剩余技術(shù)

　?。ㄋ模┑盅嘿J款剩余技術(shù)

　　第七節(jié)收益法總結(jié)和運用舉例

　　考試要求

　　1．熟悉收益法的含義

　　2．熟悉收益法的理論依據(jù)

　　3．掌握收益法適用的估價對象和條件

　　4．熟悉收益法估價的操作步驟

　　5．掌握報酬資本化法最一般的公式

　　6．掌握凈收益每年不變的公式

　　7．掌握凈收益在前若干年有變化的公式

　　8．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞增的公式

　　9．熟悉凈收益按一定數(shù)額遞減的公式

　　10．掌握凈收益按一定比率遞增的公式

　　11．熟悉凈收益按一定比率遞減的公式

　　12．掌握預(yù)知未來若干年后的價格的公式

　　13．掌握凈收益測算的基本原理

　　14．掌握不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的求取

　　15．熟悉求取凈收益應(yīng)注意的問題

　　16．熟悉收益期限和凈收益流模式的確定

　　17．熟悉報酬率的求取

　　18．熟悉直接資本化法概述

　　19．熟悉資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　20．掌握資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　21．了解直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　22．掌握投資組合和剩余技術(shù)

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