一、房地不可分

任何房屋都不可能是空中樓閣，它必須建筑在相應(yīng)的基礎(chǔ)之上，房屋最重要的基礎(chǔ)就是土地。

由于我國(guó)土地所有權(quán)屬國(guó)家和集體，所有權(quán)和使用權(quán)相分離，當(dāng)土地上建成建筑物和構(gòu)筑物以后，建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)就形成了一個(gè)整體，即房地產(chǎn)，也就形成了一個(gè)房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)。

兩者無(wú)論從法律形態(tài)、價(jià)值形態(tài)都是不可分的狀態(tài)，如果兩者分離，無(wú)論是在法律價(jià)值還是使用功能等方面都會(huì)產(chǎn)生很大影響，損害其實(shí)際效用。

我國(guó)各項(xiàng)法律、法規(guī)及規(guī)章歷來(lái)認(rèn)為房屋和土地在交易中，必須共同作為交易的標(biāo)的，而不能分別對(duì)待。

也就是說(shuō)，在我國(guó)房屋所有權(quán)與該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)實(shí)行權(quán)利一致的原則，概括為“房隨地走”或“地隨房走”。

二、只有以出讓方式取得的土地才能獨(dú)立設(shè)置抵押

我國(guó)土地使用權(quán)的取得方式分出讓和劃撥兩種。

出讓是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)。

所謂土地使用權(quán)劃撥是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條規(guī)定：“以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。”

三、房地不能分別設(shè)置抵押

《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條的規(guī)定：“以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。