第二節(jié)  房地產經(jīng)紀的特性（熟悉）

　　一、經(jīng)紀的特性（熟悉）

　　經(jīng)紀作為一種特殊的商貿活動，具有區(qū)別于其他商貿活動的自身特性，主要表現(xiàn)為三個方面：

　　（一）活動主體的專業(yè)性

　　經(jīng)紀活動主體的專業(yè)性是經(jīng)紀活動本身的必然要求。經(jīng)紀活動實際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項交易中存在著關于交易標的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達成交易。因此，經(jīng)紀活動的主體必然是專業(yè)化的主體。

　　一方面表現(xiàn)為經(jīng)紀活動的主體對自己所促成的交易活動及其市場具有豐富的專業(yè)知識、技能和從業(yè)經(jīng)驗，另一方面表現(xiàn)為不同行業(yè)、市場的經(jīng)紀活動具有很強的專業(yè)差別，經(jīng)紀活動的主體通常只能專注于某一個行業(yè)和市場，而難以跨行從業(yè)。

　　（二）活動地位的中介性

　　從哲學含義上講，中介是指不同事物或同一事物內部不同要素之間的聯(lián)系。經(jīng)紀活動的中介性，就是從這種意義上講的。經(jīng)紀是為促成其他相對兩方的交易而提供服務的活動。在經(jīng)紀活動中，發(fā)生委托行為的必要前提是存在著可能實現(xiàn)委托人目的的第三主體，即委托人進行交易的相對人。而提供經(jīng)紀服務的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進行的交易發(fā)揮溝通、撮合的聯(lián)系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經(jīng)紀服務。

　　（三）活動內容的服務性

　　在經(jīng)紀活動中，經(jīng)紀主體只是為促成交易提供服務，不直接作為交易主體從事交易。經(jīng)紀機構對其所中介的商品沒有所有權、使用權、抵押權等，不存在買賣行為。經(jīng)紀機構的自營買賣不屬于經(jīng)紀行為。這意味著，如果一個機構作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項活動就不屬于經(jīng)紀活動。

　　二、房地產經(jīng)紀的特性（熟悉）

　　房地產經(jīng)紀與其他經(jīng)紀活動一樣，也具有活動主體的專業(yè)性、活動地位的中介性和活動內容的服務性。與此同時，房地產經(jīng)紀還有不同于其他經(jīng)紀活動的兩個特性：

　　（一）活動范圍的地域性

　　房地產是不動產，房地產市場是區(qū)域性市場，無法像其他商品市場那樣，通過商品從某個區(qū)域向另一個區(qū)域的空間移動來平衡不同區(qū)域的市場供求。因此，每個地區(qū)、城市的房地產市場，都具有強烈的區(qū)域特性，其市場供求、交易方式都受到當?shù)靥囟ǖ纳鐣?、?jīng)濟條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產經(jīng)紀活動的自然主體（即房地產經(jīng)紀人員）在一定的時期內，通常只能專注于每一個特定的區(qū)域市場——城市乃至于城市中的特定區(qū)域。而房地產經(jīng)紀活動法律主體（即房地產經(jīng)紀機構）的跨區(qū)域運作，比其它經(jīng)紀活動困難得多，并必須依靠不同區(qū)域的當?shù)胤康禺a經(jīng)紀人員來進行。

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