三、房地產經紀機構經營模式的演進（熟悉）

　　1.從主要發(fā)達國家（地區(qū)）房地產經紀行業(yè)發(fā)展的歷史來看，早期的房地產經紀活動大多以房地產經紀人員的無固定場所、移動式活動為主，后來逐步出現(xiàn)了固定的經營場所。在臺灣、香港地區(qū)，也是房地產經紀行業(yè)發(fā)展到一定階段才出現(xiàn)的房地產經紀店鋪。

　　2.從中國大陸地區(qū)房地產經紀業(yè)的發(fā)展歷史來看，解放前的房地產經紀活動也無固定場所。

　　3.改革開放以后形成的房地產經紀企業(yè)都有了固定的經營場所，其中，以存量房經紀為主的機構，在港臺房地產經紀企業(yè)的示范效應下，都采用了有店鋪的經營模式。

　　由于行業(yè)形成初期成立的企業(yè)絕大多數(shù)是小型企業(yè)，因而大多采用單店模式。

　　4.此后，隨著房地產市場的發(fā)展，一部分房地產經紀機構逐步壯大，從單店模式發(fā)展到區(qū)域性的小型直營連鎖，即在城市某個區(qū)域內設立多個分支機構，進行小規(guī)模的連鎖經營。在連鎖經營規(guī)模效應的推動下，企業(yè)逐漸發(fā)展為區(qū)域中型、區(qū)域大型直營連鎖，甚至是跨區(qū)域大型直營連鎖。

　　5.與采用單店模式的房地產經紀機構相比，采用連鎖經營模式的房地產經紀機構更加注重內部管理和品牌宣傳，所提供的經紀服務在專業(yè)性、規(guī)范性、安全性上都有所提高，更能滿足中、高端客戶的需求。

　　6.近十年來，在我國沿海發(fā)達地區(qū)的特大城市，房地產經紀服務的對象有兩個變化趨勢：一是購房群體中高收入群體比重加大；二是投資性購房客戶群體增加。

　　因此，房地產經紀連鎖經營模式獲得了良好的市場條件，得以快速發(fā)展。目前已出現(xiàn)了擁有500家以上經紀門店的超大型連鎖經營機構。

　　但是，一方面由于我國房地產經紀業(yè)發(fā)展的區(qū)域不平衡性，另一方面也由于房地產經紀服務對象消費偏好的差異性，單店經營模式以其低成本、價格回旋空間大的優(yōu)勢，在中小城市以及大緘市的低價位房地產市場上占據著主要的市場份額。

　　7.從發(fā)達國家的情況看，鑒于特許經營模式的諸多優(yōu)勢，特許經營模式在20世紀70年代的美國一經出現(xiàn)，便引起了房地產經紀行業(yè)的普遍關注和初步發(fā)展；

　　但是，進入90年代之后，特許經營模式迅猛發(fā)展的同時，由于行業(yè)內邊際利潤降低、經紀人數(shù)量減少、特許經營劣勢顯現(xiàn)，以及經紀機構所面臨的網絡經濟的沖擊，使美國的房地產經紀機構開始出現(xiàn)了兩極分化的現(xiàn)象：一方面是連鎖經營的大型、超大型房地產經紀機構，另一方面則是為數(shù)眾多的采用單店模式甚至單人模式的小型房地產經紀機構。

　　而由于美國房地產經紀行業(yè)管理的有效，小型房地產機構在規(guī)范性方面并不一定輸于大型機構，而且，得益于房地產經紀行業(yè)組織所提供的全行業(yè)信息共享資源（MLS系統(tǒng)服務）和全面、系統(tǒng)的在職培訓，小型房地產經紀機構在服務效率、人員素質等方面也并不一定遜色于大型機構。因此，多種經營模式長期并存是必然的趨勢。

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