一、地役權的一般理論

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　　地役權的概念源于古羅馬法，后為許多國家尤其是大陸法系國家的民法所采納。依傳統(tǒng)的民法理論，地役權是指為自己土地利用的需要，而對他人土地加以支配的權利。地役權的主體通常為需役地的所有權人，因同一宗土地上只有一個所有權，因此，大陸法系國家地役權的成立以兩宗土地即需役地和供役地的存在為必要。供役地指他人提供給地役權人使用的土地；需役地指地役權人為自己土地使用的便利而使用的他人土地。

　　（二）地役權的特征

　　地役權具有如下特征：

　　1、是為使用需役地而限制供役地權利人的一項獨立的用益物權。供役地權利人通常負有“容忍”或“不作為”的義務；

　　2、具有從屬性。從屬性即地役權從屬于需役地所有權。當土地所有權移轉(zhuǎn)時，地役權隨之移轉(zhuǎn)；地役權也不能與需役地所有權分割而單獨移轉(zhuǎn)。因地役權的存續(xù)以需役地的存在為前提，地役權并非對供役地土地所有權的限制和需役地所有權的擴張，而是為使用需役地提供便利的一項獨立物權。因此，地役權人不可自己保留需役地的所有權而單獨將地役權轉(zhuǎn)讓給他人；也不可自己保留地役權，而單獨將需役地所有權讓與他人或?qū)�兩種權利分別讓與第三人。地役權須與需役地所有權一起而不能與之分離單獨的成為需役地上其他土地權利如抵押權的標的，否則需役地上其他土地權利的行使將導致地役權與需役地所有權的分離；

　　3、地役權的不可分性。地役權與需役地、供役地不可分離，即使供役地與需役地被分割，地役權仍在分割后的需役地、供役地的各部分上存在。因為地役權是為了需役地整體使用的方便而利用供役地整體的權利，地役權的效力應及于需役地、供役地的整體，雖需役地或供役地被分割，若為需役地使用便利而使用供役地的必要仍然存在，或者供役地為滿足需役地的需要仍具有使用價值的，地役權應在需役地、供役地被分割后的各個部分繼續(xù)存在。若地役權是為特定需役地使用的便利而在特定供役地上享有的權利，則需役地或供役地被分割后，與地役權享有或行使無關的部分，地役權在其上消滅。

　�。ㄈ�）地役權與相鄰關系

　　相鄰關系是本著團結(jié)互助、公平合理的精神，處理發(fā)生于不動產(chǎn)相鄰各方的權利沖突，要求相鄰各方對他人行使權利予以容忍，而對自己權利行使加以限制所形成的法律關系。從權利的角度，相鄰關系可稱為相鄰權。相鄰權是指相毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，為方便自己不動產(chǎn)的使用，在法律規(guī)定的范圍和限度內(nèi)，利用他人所有或使用的相鄰不動產(chǎn)的權利。

　　地役權的成立以相鄰關系為基礎，其行使應遵循相鄰關系的準則，且地役權與相鄰權在內(nèi)容上也頗為相似，均是利用鄰地為自己使用土地提供便利，反映了因土地相鄰而在土地利用過程中的權利義務關系，但兩者具有本質(zhì)上的不同。

　　1）相鄰權是要求他方在行使所有權時容忍自己的某種有益行為或者制止他方的某種有害行為的權利，不是一項獨立的用益物權，其本質(zhì)是對相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使權利的限制與擴張，應屬所有權的范疇。地役權是為特定土地的利益而使用他人土地的權利，主要依當事人之間設定地役權的合同發(fā)生，屬用益物權范疇；

　　2）相鄰權的適用范圍不僅包括相鄰不動產(chǎn)之間的關系，而且包括相鄰建筑物等之間的關系，且以相毗鄰的土地所有權人和使用權人的存在為必要；而地役權只反映土地的相鄰關系且不以需役地與供役地相互毗鄰為限度，該兩宗土地既可以是相鄰的，也可以是不相鄰的，只要有事實上利用的需要，都可以設定地役權；

　　3）相鄰權是法律為規(guī)范并保護相鄰的良好秩序而設，是強加于相鄰土地所有者的義務，屬法定權利，在不給鄰人造成損害的前提下，權利人可以對相鄰不動產(chǎn)直接行使其權利；而地役權則是基于需役地的某種特殊要求，而與供役地權利人協(xié)議取得；

　　4）相鄰權是法律對相鄰土地利用關系進行最低限度調(diào)節(jié)的結(jié)果，不存在有償問題，而地役權是相鄰權調(diào)節(jié)之外的一種更為寬泛的權利，可以有償，也可無償。