第十章 長期趨勢法及其運(yùn)用

　　本章介紹長期趨勢法的含義、理論依據(jù)、適用的估價對象、估價需要具備的條件、估價的操作步驟、幾種主要長期趨勢法的內(nèi)容以及長期趨勢法的主要作用。

　　第一節(jié) 長期趨勢法概述

　　一、長期趨勢法的含義

　　長期趨勢法是運(yùn)用預(yù)測科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時間序列分析和回歸分析，來推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。簡要地說，預(yù)測就是由已知推測未知，由過去和現(xiàn)在推測未來。

　　二、長期趨勢法的理論依據(jù)

　　房地產(chǎn)價格通常波動，在短期內(nèi)難以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢，但從長期來看，會呈現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。因此，當(dāng)需要評估（通常是預(yù)測）某宗（或某類）房地產(chǎn)的價格時，可以搜集該宗（或該類）房地產(chǎn)過去至現(xiàn)在較長一段時期的歷史價格資料，并按照時間的先后順序?qū)⑦@些歷史價格編排成時間序列，從而找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價格隨著時間的變化而變動的過程、方向、程度和趨勢，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對該宗（或該類）房地產(chǎn)的價格在估價時點(diǎn)（通常為未來）比較肯定的推測和科學(xué)的判斷，即評估（預(yù)測）出了該宗（或該類）房地產(chǎn)的價格。

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