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2011年房地產估價師考試《理論與方法》：收益流模式
3.4收益年限和收益流模式的確定
3.4.1收益期限的確定
3.4.2凈收益流模式的確定
3.4.1收益期限的確定
概念
收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲得收益的時間
建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束的時間
土地使用權剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結束的時間
三種情況的處理
兩者同時結束
以其共同的期限作為收益期限
建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束
房地產價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價進點的價值
建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束
出讓合同中未約定不可續(xù)期的
房地產的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值，加上土地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值
出讓合同中已約定不可續(xù)期的
以土地使用權剩余期限為收益期限，
3.4.2凈收益流模式的確定
凈收益每年基本上固定不變
凈收益的A求取方法
過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法
未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法
未來數(shù)據(jù)資本化公式法
凈收益每年基本上按照某個固定的數(shù)額遞增或遞減
凈收益每上基本上按照某個固定的比率遞增或遞減
其他有規(guī)則的變動情況
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