5．直接資本化法

　　5.1直接資本化法概述

　　5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　5.3資本化率與報酬率的區(qū)別和關(guān)系

　　5.4直接資本化法與報酬資本化法的比較

　　5.1直接資本化法概述

　　概念

　　是將估價對象未來某一年的某種預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)馁Y本化率，或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價對象價值的方法

　　第一種方式

　　第二種方法（乘數(shù)法）

　　【重點(diǎn)】乘數(shù)的類型

　　乘數(shù)種類 公式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)

　　毛租金乘數(shù)法

　　（租售比價）

　　房地產(chǎn)價值＝毛租金×毛租金乘數(shù)

　?、俜奖阋仔?/p>

　　②比較客觀

　?、郾苊舛鄬哟螠y算產(chǎn)生的誤差 ①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　②忽略了空置率和運(yùn)營費(fèi)用的差異

　　潛在毛收入乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的潛在毛收入×毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　但沒有考慮空置和運(yùn)營費(fèi)用的差異

　　比較粗略

　　有效毛收入乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的有效毛收入×有效毛收入乘數(shù) 考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入

　　考慮了空置率 沒有考慮運(yùn)營費(fèi)用的差異

　　凈收益乘數(shù)法

　　房地產(chǎn)價值＝某一年的凈收益×凈收益乘數(shù) 是資本化率的倒數(shù)

　　5.2資本化率和收益乘數(shù)的求取方法

　　方法

　　資本化率和收益乘數(shù)－可用市場提取法

　　綜合資本化率

　　凈收益率/有效毛收入乘數(shù)

　　資本化率與報酬率的關(guān)系（轉(zhuǎn)換）

　　投資組合技術(shù)（組成部分求整體）

　　說明

　　如果可比實例與估價對象的凈收益流模式相同 ，可用估價對象的凈收益率或運(yùn)營費(fèi)用率和可比實例的有效毛收入乘數(shù)來求取估價對象的綜合資本化率

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