4. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算

　　4.1 投資估算

　　4.2 資金使用計(jì)劃

　　4.3 收入估算

　　4.4 資金籌措

　　4.1 投資估算

　　4.1.1 土地費(fèi)用

　　4.1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　4.1.3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　4.1.4 其它費(fèi)用

　　4.1.1 土地費(fèi)用

　　劃撥或征收土地－征地拆遷費(fèi)

　　出讓土地－出讓地價(jià)款

　　轉(zhuǎn)讓土地－土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)

　　租用土地－土地租用費(fèi)

　　股東投資入股土地－投資折價(jià)

　　4.1.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

　　前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)－為建安工程費(fèi)的3%

　　可行性研究－項(xiàng)目總投資的1%～3%

　　水文地質(zhì)勘測(cè)－設(shè)計(jì)概算的0.5%

　　三通一平等土地開(kāi)發(fā)工程費(fèi)支出－可按實(shí)際工作量參照計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算

　　4.1.3 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　建筑工程費(fèi)用

　　設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用

　　安裝工程費(fèi)用

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指建筑物2m以外的和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用

　　一些按實(shí)際工程量估算

　　公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算

　　【重點(diǎn)】房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算方法

　　單元估算法

　　單位指標(biāo)估算法

　　工程量近似匡算法

　　概算指標(biāo)法

　　4.1.4 其它費(fèi)用

　　其他工程費(fèi)

　　開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)

　　管理費(fèi)用

　　銷(xiāo)售費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用（出租或自營(yíng)時(shí)）

　　4.2 資金使用計(jì)劃

　　根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額，編制資金使用計(jì)劃表

　　4.3 收入估算

　　租售方案

　　租售價(jià)格

　　租售收入

　　收款方式

　　4.4 資金籌措

　　以資金使用計(jì)劃和銷(xiāo)售收入計(jì)劃為基礎(chǔ)，確定資金的來(lái)源和數(shù)量

　　項(xiàng)目資金來(lái)源

　　資本金

　　預(yù)租售收入

　　借貸資金

　　資金使用原則

　　可優(yōu)先使用資本金

　　之后考慮使用可投入的預(yù)租售收入

　　不滿足需求時(shí)，再安排借貸資金

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