第五節(jié) 租售階段

　　【租售過程的三階段】

　　宣傳、溝通階段－使客戶了解物業(yè)

　　談判階段－確定價格

　　簽約階段－確認

　　1.選擇物業(yè)租賃形式

　　1.1 開發(fā)商自行租售

　　大型房地產開發(fā)公司，有自己專門市場營銷隊伍和銷售網絡

　　在房地產市場高漲、市場供應短缺時銷售容易

　　當開發(fā)商開發(fā)的項目已有較明確固定的銷售對象時

　　1.2 委托房地產經紀機構租售

　　概念

　　從事購買或銷售房地產或二者兼?zhèn)涞那⑸坦ぷ?，但不取得房地產所有權的商業(yè)單位，其主要職能在于促成房地產交易，借此賺取傭金作為報酬（0.5%－3%）

　　作用

　　通過市場調查，協(xié)助開發(fā)商進行準確的市場定位

　　通過廣告等宣傳活動，對潛在消費者進行有效引導

　　從前期策劃到項目租售整個過程，協(xié)助開發(fā)商實現(xiàn)收益目標

　　幫助置業(yè)人士選擇合適物業(yè)并辦理手續(xù)

　　幫助買賣雙方進行有關的融資安排

　　提高市場運行效率

　　代理形式

　　聯(lián)合代理與獨家代理

　　買方代理、賣方代理和雙重代理（依據代理委托方不同分）

　　首席代理（總代理）和分代理

　　選擇房地產經紀機構應注意的問題

　　充分了解房地產經紀機構及其經紀人員的業(yè)務素質

　　了解房地產經紀機構可投入市場營銷工作的資源

　　考察房地產經紀機構過往的業(yè)績

　　針對物業(yè)的類型選擇房地產經紀機構

　　認真簽訂房地產經紀合同

　　【重點】

　　如果是雙重代理，則代理費用之和不能超過前兩種傭金

　　雙重代理必須將自己的身份向各方聲明

　　總代理分代是的傭金按經紀機構所承擔的責任大小來分配

　　【2007年】

　　下列關于房地產經紀機構和房地產經紀人的表述中，正確的有（ ）。

　　A．房地產市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產經紀機構或房地產經紀人這種特殊的制度安排來降低信息成本
　　B．大型房地產開發(fā)公司一般更愿意委托房地產經紀機構進行物業(yè)租售
　　C．依代理委托方的不同，房地產經紀機構的代理形式可以分為首席代理和分代理
　　D．房地產經紀機構或房地產經紀人通過信息搜集的規(guī)模經濟優(yōu)勢，提供服務并獲取收益
　　E．無論采用哪種代理形式，都應在項目前期就讓房地產經紀機構及早介入

　　【答案】ADE
　　【解析】B大型房地產機構一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售。依委托代理方的不同，可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。

 建設工程教育網整理