第六章 經濟評價指標與方法

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應考人員對房地產投資項目經濟效果、各類經濟評價指標及其計算方法的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內容

　　第一節(jié) 效益和費用識別

　　一、投資與成本

　　（一）廣義投資與成本的概念

　　1．投資

　　2．成本

　?。ǘ┓康禺a投資分析中的投資與成本

　　1．開發(fā)項目總投資

　　2．開發(fā)產品成本

　　3．營業(yè)成本

　　4．期間費用

　　5．運營費用

　　二、營業(yè)收入、利潤和稅金

　　（一）營業(yè)收入

　?。ǘ├麧?/p>

　　（三）稅金

　　1.營業(yè)稅金及附加

　　2.城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅

　　3.土地增值稅

　　4.企業(yè)所得稅

　　三、房地產投資經濟效果的表現形式

　?。ㄒ唬┲脴I(yè)投資

　　（二）開發(fā)投資

　　第二節(jié) 經濟評價指標

　　一、投資回收與投資回報

　　二、經濟評價指標體系

　　三、全部投資和資本金評價指標的差異

　　四、通貨膨脹的影響

　　第三節(jié)  動態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、財務凈現值

　　二、財務內部收益率

　　三、動態(tài)投資回收期

　　第四節(jié)　靜態(tài)盈利能力指標及其計算

　　一、成本利潤率與銷售利潤率

　?。ㄒ唬┏杀纠麧櫬?/p>

　?。ǘ╀N售利潤率

　　二、投資利潤率

　　三、資本金利潤率和資本金凈利潤率

　?。ㄒ唬┵Y本金利潤率

　?。ǘ┵Y本金凈利潤率

　　四、靜態(tài)投資回收期

　　五、現金回報率與投資回報率

　?。ㄒ唬┈F金回報率

　?。ǘ┩顿Y回報率

　　第五節(jié) 清償能力指標及其計算

　　一、利息

　　二、借款償還期

　　三、利息備付率

　　四、償債備付率

　　五、資產負債率

　　六、流動比率

　　七、速動比率

　　第六節(jié) 房地產投資方案經濟比選

　　一、方案經濟比選及其作用

　?。ㄒ唬┓桨附洕冗x

　?。ǘ┓桨附洕冗x的類型

　?。ㄈ┓桨附洕冗x的作用

　　（四）方案比選中的決策準則

　　1．備選方案差異原則

　　2．最低可接受收益率原則

　　3．不行動原則

　　二、方案經濟比選定量分析方法

　?。ㄒ唬﹥衄F值法

　　（二）差額投資內部收益率法

　?。ㄈ┑阮~年值法

　?。ㄋ模┵M用現值比較法和費用年值比較法

　?。ㄎ澹┢渌洕冗x方法

　　三、方案經濟比選方法的選擇

　?。ㄒ唬┍冗x方法選擇規(guī)則

　?。ǘ┓桨附洕冗x的特殊注意事項

　　考試要求

　　1．掌握效益和費用識別；

　　2．掌握投資回收與投資回報；

　　3．掌握經濟評價指標體系；

　　4．全部投資和資本金評價指標的差異

　　5．了解通貨膨脹的影響；

　　6．掌握動態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　7．掌握靜態(tài)盈利能力指標及其計算；

　　8．掌握利息、借款償還期、利息備付率、償債備付率指標及其計算；

　　9．熟悉資產負債率、流動比率和速動比率指標及其計算；

　　10．熟悉方案經濟比選的概念及其作用；

　　11．掌握方案經濟比選定量分析方法；

　　12．熟悉方案經濟比選方法的選擇規(guī)則及特殊注意事項。

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