第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

　　考試目的

　　本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)開發(fā)程序各階段工作內(nèi)容以及對獲取土地、建設(shè)過程中相關(guān)管理工作的了解、熟悉和掌握程度。

　　考試內(nèi)容

　　第一節(jié) 房地主開發(fā)程序概述

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序

　　第二節(jié) 投資機會選擇與決策分析

　　一、投資機會選擇

　　二、投資決策分析

　　第三節(jié) 前期工作

　　一、獲取土地

　?。ㄒ唬┩恋貎渑c土地一級開發(fā)

　　1．土地儲備

　　2．土地開發(fā)

　　3．土地儲備資金

　?。ǘ╅_發(fā)商獲取土地的途徑

　　1．土地使用權(quán)出讓

　　2．土地使用權(quán)劃撥

　　3．原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　4．與當前土地使用權(quán)擁有者合作

　　二、項目核準和開工計劃

　?。ㄒ唬╉椖亢藴噬暾埐牧?/p>

　　（二）項目申請報告的主要內(nèi)容

　?。ㄈ╉椖亢藴试u估的重點

　　三、確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可

　?。ㄒ唬╅_發(fā)項目選址、定點審批階段

　　（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申領(lǐng)階段

　?。ㄈ┰O(shè)計方案審查階段

　　（四）《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》申請階段

　　四、工程建設(shè)招標

　?。ㄒ唬┱袠朔绞?/p>

　　1．公開招標

　　2．邀請招標

　　（二）招標機構(gòu)

　　1．招標過程中的決策活動

　　2．招標中的日常事務(wù)工作

　　3．招標工作小組組成人員

　?。ㄈ┱袠顺绦?/p>

　　1．申請招標

　　2．編制招標文件

　　3．確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

　　4．投標人資格審查

　　5．投標

　　6．開標、評標和定標

　　7．簽訂合同

　　五、開工申請與審批

　　（一）申請領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件

　?。ǘ┥暾堔k理《建沒工程施工許可證》的程序

　　六、前期工作的其他環(huán)節(jié)

　　第四節(jié) 建設(shè)階段

　　一、質(zhì)量控制

　?。ㄒ唬υ牧系臋z驗

　　（二）對工程采用的配套沒備進行檢驗

　?。ㄈ┐_立施工中控制質(zhì)量的具體措施

　?。ㄋ模┐_立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度

　　二、進度控制

　?。ㄒ唬┕こ踢M度計劃的編制

　　（二）進度管理及計劃調(diào)整

　　1．橫道圖法

　　2．網(wǎng)絡(luò)圖法

　?。ㄈ┢渌涮走M度計劃

　　（四）進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素

　　三、成本控制

　?。ㄒ唬┏杀究刂频闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　1．編制成本計劃，確定成本控制的日標

　　2．審查施工組織設(shè)計和施工方案

　　3．控制工程款的動態(tài)結(jié)算

　　4．控制工程變更

　?。ǘ┛刂乒こ坛杀镜淖龇ê褪侄?/p>

　　1．強化“成本”意識，加強全面管理

　　2．確定成本控制的對象

　　3．完善成本控制制度

　　4．制定有效的獎勵措施

　　四、合同管理

　　（一）合同管理的作用

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系

　?。ㄈ┖贤芾淼闹饕ぷ鲀?nèi)容

　　五、安全管理

　　六、竣工驗收

　?。ㄒ唬┛⒐を炇盏囊?/p>

　　（二）竣工驗收的依據(jù)

　?。ㄈ┛⒐を炇盏墓ぷ鞒绦?/p>

　　1．單項工程竣工驗收

　　2．綜合驗收

　　3．竣工驗收備案

　?。ㄋ模┛⒐そY(jié)算

　?。ㄎ澹┚幹瓶⒐n案

　　1．技術(shù)資料的內(nèi)容

　　2．繪制竣工圖

　　第五節(jié) 租售階段

　　一、選擇物業(yè)銷售形式

　　（一）開發(fā)商自行租售

　　（二）委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)租售

　　1．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的作用

　　2．房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的代理形式

　?。ㄈ┻x擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)注意的問題

　　1．充分了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及其經(jīng)紀人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)

　　2．了解房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可投入市場營銷工作的資源

　　3．考察房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)過往的業(yè)績

　　4．針對物業(yè)的類型選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

　　5．認真簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀合同

　　二、制定租售方案

　?。ㄒ唬┏鲎膺€是出售

　?。ǘ┳馐圻M度

　　（三）租售價格

　　1．成本導(dǎo)向定價

　　2．購買者導(dǎo)向定價

　　3．競爭導(dǎo)向定價

　　三、制定宣傳與廣告策略

　　（一）市場宣傳策略

　　1．確定宣傳目標

　　2．選擇宣傳的信息與工具

　　3．實施宣傳方案

　　4．評價宣傳效果

　?。ǘV告策略

　　考試要求

　　1．掌握房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念及其一般程序；

　　2．熟悉投資機會選擇與決策分析；

　　3．了解獲取土地；

　　4．了解項目核準和開工計劃；

　　5．熟悉確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可；

　　6．熟悉建設(shè)工程招標；

　　7．熟悉開工申請與審批；

　　8．了解前期工作的其他環(huán)節(jié)；

　　9．熟悉建設(shè)階段；

　　10．掌握選擇物業(yè)租售形式；

　　11．掌握制定租售方案；

　　12．了解制定宣傳與產(chǎn)告策略。

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