4.房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

　　由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報告說明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同。抵押估價中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，采取客觀、謹(jǐn)填，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實(shí)估價，切忌高（虛）估算。這是房地產(chǎn)抵押估價最重要的特點(diǎn)及注意事項，其他注意事項還有：

　　房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。

　?。?）估價時點(diǎn)

　　因設(shè)定抵押時點(diǎn)在評估時是不確定的，估價時點(diǎn)原則上為完成估價對象實(shí)地查看之日。估價委托合同對估價時點(diǎn)另有約定的從其約定，但實(shí)地查看時應(yīng)了解估價對象在估價時點(diǎn)時的（過去或未來）狀況，并在“估價的假沒和限制條件”中假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與完成實(shí)地查看之日的狀況一致。

　?。?）確認(rèn)估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

　　估價師首先要確定估價對象可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓（流通或拍賣）性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。

　　但實(shí)際也會遇到一些問題，最常見的有權(quán)證不齊；權(quán)證所有（使用）權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符；權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實(shí)際不符；出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符；已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期；有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明；不可抵押的人防面積不清；房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時建筑；房屋使用多年卻無所有權(quán)證；分割出的抵押物不合理（缺少獨(dú)立性）等。這時應(yīng)及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點(diǎn)是否拖欠建筑工程款的書面說明（承諾函），房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗(yàn)收或無產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評。

　　（4）合理確定假設(shè)前提和限制條件

　　應(yīng)當(dāng)針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價師和估價機(jī)構(gòu)在進(jìn)行抵押評估時，應(yīng)當(dāng)實(shí)事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

　　（5）把握市場風(fēng)險防止高估

　?。?）估價中的謹(jǐn)慎原則

　　選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應(yīng)使積算價格成為收益價格的補(bǔ)充；在有價無市或存在長期低（偏離市場）租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價格。

　　確定估價結(jié)果時采用兩種方法估價結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

　　1）在運(yùn)用市場法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應(yīng)當(dāng)對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查看。

　　2）在運(yùn)用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

　　3）在運(yùn)用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運(yùn)營費(fèi)用，選取的報酬率不應(yīng)偏低。

　　在運(yùn)用假沒開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤。

　　房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用；不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。

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