編輯提示：2012年房地產估價師考試已經結束，建設工程教育網根據網友回憶出的試題，整理出了《房地產估價案例與分析》的試題，并請老師給出了參考答案供大家參考！

2012年《房地產估價案例與分析》試題解析（問答題）

　　二、由于道路建設需要對一個地段的房屋進行征收，甲的房屋是在此次征收范圍內的一處獨門獨戶的房屋，甲委托房地產估價機構對其房屋及屋內裝飾裝修價值進行評估，評估結果出來后甲對評估出的房屋價值沒有異議，但對裝修價值評估結果僅有10萬元不滿，甲認為3年前他實際裝修花費30萬元，估價結果偏低。經復核，原估價程序和估價結果都沒有問題。問：www.accreditedmedicalassistantprograms.com

　　（1）、若你是估價師該怎樣向甲解釋。

　?。?）、裝修價值一般應采用那種估價方法估價？估價技術路線是怎樣的。

　　答：（1）建設工程教育網

　　1）估價時點不同，3年后裝修市場價值下降。

　　2）折舊導致價值減損，三年后由于物質折舊、功能折舊、經濟折舊是裝修價值降低，尤其是裝修已過時所導致的價值減損。

　　3）估價目的不同，導致結果不同，3年前是買賣的市場價格，現在是征收的補償價格所以價值不同。

　　（2）成本法建設網

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　　成本法的基本公式為：房屋裝璜評估價格＝裝璜重新購置價格－折舊。

　　1.其中裝璜重新購置價格可參照房地產評估中建筑物重新購建價格的求取方法。具體有：⑴分部分項法、分部分項法是指將房屋裝璜各項工程的單項造價逐一算出，然后相加得出裝璜重新購置總造價的方法。⑵工料測量法。工料測量法是先計算裝璜所屬的各種原材料、人工時數，然后計算出直接費用，乘以綜合系數后得出房屋裝璜重新購置價格的方法。

　　2.計算折舊www.accreditedmedicalassistantprograms.com

　　房屋裝璜折舊也包括物質折舊和功能折舊。

　　物質折舊是指由于人為使用引起的正常磨損，與裝璜的使用性質、使用強度和使用年數正相關。

　　功能折舊是指由于消費觀念變更、設計風格變化、裝璜材料更新導致裝璜在功能方面的相對殘缺、落后所造成的價值損失。

　　3.獲得計算價格房屋裝璜評估價格＝裝璜重新購置價格－折舊。